실전 사례 중심의 소액 토지 투자 바이블

당신의 노후를 위한 돈 되는 땅의 모든 것!

 

왜 ‘소액 토지 투자’일까? 18년 차 베테랑 부동산 투자자이자 개발업자인 저자는 초보 투자자들의 길잡이가 되기 위해, 소액 토지 투자로 부를 일군 방법과 노하우를 공유하고자 이 책을 집필했다. 상가, 주택, 토지 등 다양한 경매 투자 경험이 있는 저자는 상가, 주택이 지닌 여러 단점 때문에 ‘토지’로 눈을 돌렸다고 말한다. 상가, 주택에 비해 토지가 지닌 장점은 무엇일까?

상가는 한 번 공실이 생기면 최소 수개월에서, 길게는 1년이 넘도록 임대가 안 나가는 경우가 있다. 또 관리비가 주택에 비해서 훨씬 높고, 각종 세금도 많이 나온다. 주택은 경쟁이 치열한 만큼 낙찰가가 높아 수익이 낮고, 감가상각이 존재한다. 또 들어가 살 집이 아니라면 임대를 줘야 하는데, 누수가 있거나 하자가 있으면 처리하고 관리하는 데 어려움이 있다.

반면 토지는 일단 수익 면에서 비교가 되지 않는다. 경쟁이 적은 만큼 낙찰가가 낮고, 또 따로 임대 주는 것도 아니기 때문에 관리에 부담이 없다. 무엇보다 정부 정책과 규제, 시장 상황에서 상대적으로 자유롭다는 장점이 있다. 만일 환금성 좋은 물건을 잡는다면 단기간에 몇 배의 차익을 남길 수 있고, 경기가 좋아지면 자연스럽게 땅값이 올라 더 큰 시세차익을 기대할 수 있다.

혹자는 토지는 임대를 주지 못하니 큰돈이 묶일 수 있다고 하지만 그렇지 않다. 선입견부터 깰 필요가 있다. 경매로 낙찰받은 후 6개월에서 1년 뒤에 재감정을 받으면 더 많은 대출을 일으킬 수 있고, 투자금을 모두 회수할 수 있다. 무엇보다 보유하는 동안 신경 쓸 필요가 없어서 좋다. 물론 신경 쓸 필요 없는 좋은 땅을 사기 위해서는 공부할 것이 많다. 이 책에서 다룬 소액 토지 투자 사례와 노하우가 큰 도움이 될 것이다. 이 책에는 이 분야에 한 번이라도 발을 담궈본 사람이라면 놀랄 만한 소액 토지 투자 사례들이 가득하다. 누구나 쉽게 실천할 수 있도록 부린이의 눈높이에 맞춘 최고의 소액 토지 투자 바이블이다.

 

기초 개념부터 물건 분석, 거래 노하우까지

사면 오르는 소액 땅 투자의 모든 것

 

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 ‘토지 투자에서 답을 찾다’에서는 토지 투자의 장점과 오해와 편견에 대해 다룬다. 2장 ‘다양한 사례로 보는 소액 토지 투자 ①’, 3장 ‘다양한 사례로 보는 소액 토지 투자 ②’에서는 소액 토지 투자 실전 사례를 소개한다. 소액 토지 투자에 확신이 없는 부린이로 하여금 용기를 북돋아 주기 위해 투자 과정과 결과를 낱낱이 파헤친다. 4장 ‘제대로 확인하고 투자하라’에서는 수요 있는 땅을 찾는 방법, 되도록 피해야 하는 땅에 대해 이야기한다. 5장 ‘돈 되는 땅은 따로 있다’에서는 남들이 외면한 토지, 즉 틈새시장에서 수익을 거둔 방법을 다룬다. 6장 ‘단타가 가능한 소액 토지’에서는 환금성 좋은 토지의 요건과 관련 사례, 엑시트 노하우를 소개한다.

세상에 땅 없는 부자는 없다. 누구나 부자를 부러워하고, 부자가 되고 싶어 하지만 주택만큼 익숙하지 않다는 이유로 여전히 토지 투자를 망설이는 사람이 많다. 『상가보다 쉽고 아파트보다 효과적인 소액 토지 투자지도』는 가성비 있는 알짜배기 땅을 매입해 단기간에 수익을 올리는 안정적인 투자법을 소개한다. 저자의 18년 투자 내공이 담긴 이 책을 통해 좋은 토지를 알아보는 안목을 기르고 높은 수익률의 기쁨을 맛보자.

[목 차]

서문_이 책이 당신의 터닝 포인트가 되기를

 

제1장. 토지 투자에서 답을 찾다

왜 토지인가?

당신은 안목이 있는가?

지방의회 회의록을 확인하라 ①

지방의회 회의록을 확인하라 ②

 

제2장. 다양한 사례로 보는 소액 토지 투자 ①

푹 꺼진 시골 토지

소액 고물상 토지

소액 맹지 투자

경쟁 없이 급매물을 노려라

 

제3장. 다양한 사례로 보는 소액 토지 투자 ②

유치권 토지 투자

법정지상권 토지 투자

아쉽게 놓친 기회들

꼭 알아야 할 세금, 양도세

 

제4장. 제대로 확인하고 투자하라

누군가에게 꼭 필요한 토지에 투자하라

폭이 좁으면 조심하라

맹지인 듯 아닌 듯 헷갈리는 토지

축사, 묘지가 있는 토지

겉과 속이 다른 토지

 

제5장. 돈 되는 땅은 따로 있다

남들이 외면한 토지에서 찾은 기회

맹지라고 다 같은 맹지가 아니다

도시계획시설 도로, 맹신하지 말자

이런 맹지에 투자하라 ①

이런 맹지에 투자하라 ②

 

제6장. 단타가 가능한 소액 토지

단타 가능한 물건들

환금성 좋은 토지의 요건

감정평가서의 사진을 믿지 마라

알박기 토지에 투자하라

맹지 투자로 6개월 만에 5천 벌기

해수욕장 주변 급매물 사례

엑시트는 길어야 2년이다

 

종문_절대 포기하지 마세요




[본 문]

한국부동산원 자료에 따르면 토지 가격은 매년 꾸준히 우상향했음을 알 수 있다. 지역별로 차이가 있으나 크게 보면 2008년 글로벌 금융위기 이후에도 토지 시장은 침체기를 겪지 않고 꾸준히 상승했다. 지가 변동률을 보면 토지는 다른 부동산 상품에 비해 안정적이며, 시황에 따라 정체는 있어도 하락하는 경우는 극히 드물었다. _20쪽

 

많은 사람이 토지 투자는 큰돈이 있어야 가능한 영역이라고 생각한다. 단언컨대 소액으로도 얼마든지 가능하다. 자수성가한 수백억 자산가들을 보면 처음부터 돈이 많아서 땅부자가 된 것은 아니다. 과거부터 여윳돈이 생기면 틈틈이 토지를 구매해서 오늘날의 부른 이룬 것이다. 즉 중요한 건 돈이 아니라 마음가짐과 안목이다. _53쪽

 

나는 부동산을 매각하기 전에 매매가격을 다양하게 가정해 각각 양도소득세 계산을 미리 해놓는다. 그래야 얼마에 협상이 되든 양도소득세를 제하고 어느 정도 순이익이 나오는지 바로 가늠할 수 있다. 이것을 하지 않고 아무런 생각 없이 기분에 따라 매매를 하면 나중에 생각보다 순이익이 적을 수 있다. 경험상 미리 계산하지 않고 협상을 하면 항상 후회를 했다. _138쪽

 

우선 지도로 위치를 확인했다. 길이 붙어 있고, 토지 모양도 나쁘지 않아 괜찮다고 생각했다. 이후 토지이음 사이트에 들어가서 지적도를 살폈다. 해당 토지 옆으로 파란색 실선이 지나가는 것이 보였다. 느낌이 이상했다. ‘하천구역’ 여부를 확인하니 해당 토지 90% 이상이 하천구역에 해당된다는 것을 알 수 있었다. “그럼, 그렇지.”라고 혼자 중얼거리며 바로 관심을 껐다. 하천구역은 개발이 불가능하기 때문에 이런 토지는 피해야 한다. _174~175쪽

 

맹지는 일반적으로는 필요 없는 땅이 맞지만, 맹지 주변 땅을 소유한 누군가에게는 꼭 필요한 토지일 수 있다. 또 맹지를 사서 주변 토지주와 협의해 도로와 연결된 부분만 일부 매수하는 방법도 있다. 이렇게 발상을 바꾸니 이제껏 값어치 없이 여겼던 맹지가 다르게 보이기 시작했다. 그렇게 맹지에 여러 번 투자를 했고, 실제로 큰 성과를 얻으면서 더욱 확신을 가지게 되었다. _207쪽

 

내가 해당 토지를 계약한 이유는 내 투자 원칙에 부합했기 때문이다. 내 투자 원칙은 원금 보존, 투자한 순간 이익이 나는 것, 높은 원금 회수율, 높은 환금성이다. 투자 원칙을 견지하고 있기에 실패 확률이 낮은 것이다. _274쪽