신탁부동산 NPL 투자,

이제는 실전에 뛰어들 시간이다!

이 책은 신탁부동산 NPL 투자에 실패하지 않을 실전투자 비법이 담긴 지침서다. 현재 신탁부동산 NPL 투자 시장은 부동산담보신탁대출의 연체율 등이 급증하며, NPL도 함께 쌓여 커지고 있는 상황이다. 따라서 바로 지금이 NPL 할인매입을 시작하기에 적기임에도, 실전 투자에 뛰어들지 못하는 투자자들이 많다. 이러한 NPL 투자 시장의 상황을 파악한 오수근, 박수호 저자는 신탁부동산 NPL 투자의 이론과 함께 실전투자의 길잡이가 될 수 있는 다수의 투자 사례를 이 책에 모았다.

신탁부동산을 공매 혹은 공매 외의 절차로 취득하는 다양한 방법부터 신탁부동산의 공매 시 말소기준등기의 여부, 신탁부동산 NPL에 관련한 배당정산 순위의 약정, 신탁부동산의 위탁자와 수탁자 및 수익자 등이 실제 부담해야 하는 세금은 어떤 것이 있는지 그리고 무단점유자가 있는 경우 신탁부동산의 낙찰자가 어떤 법적 조치를 취할 수 있는지 등등. 이처럼 이 책에서 다룬 신탁부동산 NPL 실전투자의 다양한 사례들을 통해 자연스레 투자 지식을 습득한다면, 누구든 자신이 꿈꾸던 전문 투자자의 모습에 한발 가까워질 수 있을 것이다.

[목 차]
  

들어가며 … 4

책의 내용 및 구성에 관해 … 6

 

PART 01 신탁부동산을 공매로 취득하는 다양한 방법

1. 우선수익권부 NPL 할인매입(또는 할인 없이 매입) 후 상계에 의한 대금 납부로 유입취득 하는 방법 … 24

2. 우선수익권부 NPL 대위변제 후 상계에 의한 대금 납부로 유입취득 하는 방법 … 26

3. 공매로 낙찰받거나 수회 유찰 후 수의계약으로 취득하는 방법 … 27

가. 신탁부동산 공매 매매계약서(안) … 28

- 매수인의 명의변경 불가 특약 없는 경우

나. 신탁부동산 공매 매매계약서(안) … 34

- 매수인의 명의변경 및 권리 의무 승계 불가 특약이 있는 경우

다. 부당특약 부존재 상호 확인서… 42

 

PART 02 신탁부동산을 공매 이외의 절차로 다채롭게 취득하는 방법

1. 신탁부동산의 처분 특약에 따른 우선수익자 측의 수의계약에 의한 우선매수 방법 등 … 44

가. 우선수익자가 자신 명의로 우선매수 하는 방법 … 46

나. 우선수익자가 지정한 매수인에게 매각하는 방법 … 49

다. 우선수익자가 지정하는 방법으로 임의 매각 방법 … 50

2. 신탁대출 완제 또는 대위변제 및 신탁계약 해지 조건부 매수 방법 … 51

3. 채무 인수 및 위탁자 지위 이전 매수 방법 … 52

(신탁부동산 할인매수 방법, 사기 매매 방지 방법)

가. 업무 처리 절차 … 52

나. 신탁부동산 할인매수 방법 및 사기매매 방지 방법으로 활용 가능 … 53

4. 담보채무 인수 조건부 매수 방법 … 55

(채무 인수 · 위탁자 지위 이전· 신탁계약 해지 방법)

 

PART 03 공매 대금 납부 시 자기 자금 부담 최소화 방법

1. 신탁등기 전 설정된 근저당권 인수 조건 낙찰 … 60

2. 수탁자와 계약한 임차보증금이 큰 임차권 인수 조건 낙찰 … 61

3. 공매 낙찰 후 부동산담보신탁대출로 소액 임차보증금 차감 없이 최대한도로 낙찰 잔금대출을 받는 방법 … 62

4. 공매 낙찰에 따른 매매계약 후 임차인을 구해서 임차보증금으로 매매잔금을 납부하는 방법 … 63

5. MCI로 소액 임차보증금 차감 없이 최대한도로 대출받아 낙찰대금 납부 … 64

가. MCI란? … 64

나. 보험금 지급 후 구상권 행사 판례 … 65

 

PART 04 신탁부동산 NPL 관련 배당정산 절차

1. 신탁부동산 공매 대금의 배당정산 개요 … 68

2. 신탁부동산 NPL 관련 배당정산 순위 … 71

3. 신탁부동산 NPL 관련 배당정산 순위에 대한 구체적인 설명 … 73

가. 제1순위 배당정산 : 신탁채권(신탁비용 및 보수)의 수익채권에 대한 선순위 배당정산 … 73

나. 제2순위, 제3순위, 제4순위 배당정산 : 수탁자가 승계하거나 수탁자와 체결한 임대차의 임차인 또는 신탁등기 전 설정된 근저당권자 등에게 1순위 다음 순위로 배당 … 82

다. 제5순위 배당정산 : 이후 남은 배당재단에서 제5순위로 우선수익자(NPL채권자)에게 배당 … 85

라. 제6순위 배당정산 : 우선수익자보다 후순위의 수익자에게 배당 … 87

마. 제7순위 배당정산 : 최종 잉여 배당정산금은 위탁자에게 배당 … 88

4. 배당정산 이의제기 절차 및 사례 … 89

가. 공매 낙찰대금의 배당정산 이의제기 절차 … 89

나. 배당정산 이의제기 판례(공탁금 출급 청구권 확인 청구의 소) … 90

5. 신탁 종료에 의한 수탁자의 최종 계산 및 정산 책임 면제(신탁법 제103조) … 93

 

PART 05 신탁부동산의 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 세금 납부 의무

1. 위탁자의 소득세, 재산세 및 종합부동산세 등의 납부 의무 … 96

가. 위탁자인 개인의 소득세 납부 의무 … 96

나. 위탁자인 법인의 법인세 납부 의무 … 97

다. 위탁자의 부가가치세 납부 의무 … 97

라. 위탁자의 재산세 납부 의무 … 98

마. 위탁자의 종합부동산세 납부 의무 … 99

바. 위탁자의 지위를 이전받은 신 위탁자의 취득세 납부 의무 … 100

2. 수탁자의 법인세, 부가가치세 등의 납부 의무 … 104

가. 수탁자의 법인세 납부 의무 … 104

나. 수탁자의 부가가치세 납부 의무(보충적 2차 물적 납세 의무 포함) … 105

다. 수탁자의 재산세 납부 의무(보충적 2차 물적 납세 의무) … 106

라. 수탁자의 종합부동산세 납부 의무(보충적 2차 물적 납세 의무) … 107

마. 수탁자의 취득세 납부 의무 면제 … 108

3. 수익자의 실질과세 원칙에 따른 증여세, 상속세 등의 납부 의무 … 109

가. 개인 수익자의 소득세 납부 의무 … 109

나. 법인 수익자의 법인세 납부 의무 … 109

다. 수익자의 증여세 납부 의무 … 110

라. 수유자의 상속세 납부 의무 … 111

마. 수익자의 부가가치세 납부 의무(보충적 제2차 납세 의무) … 111

 

PART 06 비동의 임차인 등에 대한 부동산 점유이전금지 가처분 신청

1. 공매 낙찰자의 불법 점유자를 상대로 한 점유이전금지 가처분 신청… 114

2. 가처분 결정 집행 절차 … 118

가. 가처분 결정 고지 후 2주 이내에 가처분 집행 신청 … 118

나. 집행관의 가처분 집행 … 121

다. 집행관의 가처분 집행 공시 … 121

라. 가처분 집행 공시 손괴 시 공무상 비밀표시 무효죄로 형사처벌 … 124

마. 가처분 집행 조서 작성 … 127

 

PART 07 부동산 인도 청구의 소 제기 절차

1. 가처분의 본집행을 위한 본안의 인도 청구의 소 제기 … 134

2. 부동산 인도 청구권의 집행 신청 … 136

가. 신청 장소 등 … 136

나. 서면 신청 … 136

다. 첨부서류와 비용의 예납 … 139

라. 송달과 송달 방법 등 … 143

마. 집행기관(집행관) … 143

3. 부동산 인도 청구권의 집행방법 … 144

가. 집행관에 의한 직접강제의 방법 … 144

나. 채무자 집행저항에 대한 집행방법의 원칙 … 145

다. 채무자 집행저항에 대한 집행방법의 예외 … 145

라. 인도의 최고 및 인도 유예기간 설정 … 146

마. 채권자나 그 대리인의 인도 수령을 위한 출석 의무 … 146

바. 채권자나 그 대리인의 출석 의무 예외 … 147

4. 가족 · 동거인 등에 대한 집행 … 148

가. 채무자의 가족· 동거인 등에 대한 퇴거 집행 … 148

나. 독립된 권원에 의한 점유자에 대한 집행의 효력 … 149

다. 채무자의 손님 또는 하숙인에 대한 집행의 효력 … 149

라. 채무자가 법인인 경우의 집행 효력 … 149

5. 건물의 일부에 대한 집행 … 151

6. 공동점유자에 대한 집행 … 153

7. 공매 낙찰자의 무단점유자에 대한 건물 인도 청구 및 부당이득반환 청구 소장 서식 및 사례 … 154

가. 인도 청구 등 소장 서식 … 154

나. 건물 인도 청구 소 제기 실제 사례 … 159

 

PART 08 신탁부동산 NPL 및 우선수익권의 실전투자 시 분쟁 사례

1. 신탁부동산 NPL의 임의 대위변제자가 우선수익권의 사전 양도 승낙을 얻지 못한 경우 배당정산을 받을 수 있는지 여부 … 172

2. 신탁부동산 NPL 대위변제 시 부가가치세가 대위변제자에게 우선배당정산 대상이 되는지 여부 … 178

3. 신탁부동산 NPL 임의 대위변제 시 구상권의 범위 내로 대위권 행사가 제한되어 배당정산이 되는지 여부 … 181

4. 위탁자가 다른 채무자를 위해서 담보제공 한 신탁부동산의 NPL을 법정 대위변제할 수 있는지 여부 … 186

5. 신탁부동산 NPL의 일부 대위변제자는 우선변제 특약을 해야 안전하게 배당정산을 받을 수 있는지 여부 … 188

6. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권을 대위변제한 자 등이 지정한 매수인에게 수탁자가 소유권이전 의무가 있는지 여부 … 192

7. 신탁부동산 NPL의 양수인이 무자격자인 경우 NPL 채권양수 계약의 사법상 효력까지 무효인지 여부 … 196

8. 신탁부동산 NPL의 우선수익권의 일부 양수인도 수탁자의 사전 동의를 얻어야 우선수익금을 청구할 수 있는지 여부 … 203

9. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권 양도 시 수탁자의 사후 동의가 유효한지 여부 … 208

10. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권 매입 시 수탁자가 질권설정 동의를 거부하는 경우 … 211

 

PART 09 신탁부동산 공매 낙찰 사례

1. 신탁부동산 공매 및 법원 경매가 동시 진행된 사례 … 222

가. 공매 낙찰 후 사후 처리 사항 … 224

2. 재산세, 종합부동산세의 인수 조건이 있는 공매 낙찰 사례 … 225

가. 공매 낙찰 및 매매를 원인으로 소유권이전등기 … 226

나. 구상권 행사 등 사후관리 사항 … 226

3. 수탁자의 동의로 불완전 대항력 있는 임차인이 있는 낙찰 사례 … 227

가. 공매 낙찰 후 사후 처리 사항 … 228

나. 공매 낙찰 및 소유권이전등기(기존 임차인이 4건 일괄낙찰 받음) … 229

4. 수의계약 매수 후 재매각으로 약 1억 원의 차익실현 사례 … 230

5. 수의계약 매수 후 재매각으로 약 2억 원의 차익실현 사례 … 231

 

PART 10 신탁부동산의 이슈들

1. 신탁부동산의 매매나 전세 사기의 제도적 개선책 … 234

가. 신탁부동산의 위탁자는 매매나 임대차계약을 체결할 권리가 없고, 관리 및 처분 권한은 소유자인 수탁자에게 있음 … 234

나. 피해 사례 … 235

다. 매매나 전세 사기의 제도적 개선책 … 236

라. 수탁자 미동의 임차인의 공제(보험)금 청구 등 손해 회복 방법 … 237

마. 무권리자인 위탁자를 임대인으로 중개한 공인중개사에게 손해배상책임 인정 판례 … 247

바. 신탁부동산의 매매대금이나 전세보증금은 우선수익자인 금융기관 계좌로 입금해야 안전하다 … 255

사. 신탁부동산으로 매매나 전세 사기를 친 위탁자에 대한 채권 보전 방법 … 259

2. 신탁부동산 NPL 투자자, 신탁보수 감액 청구권 행사 이유 … 261

가. 수탁자의 신탁보수 산정 … 261

나. 과다한 보수 발생 시 상호 협의를 통해 보수 조정 및 보전액 할인이 필요 … 262

다. 신탁채권은 수익채권에 우선함 … 263

라. 관련 규정 … 264

마. 신탁보수 감액신청 법원 인용 결정 사례 … 265

3. 신탁부동산 NPL로 유입취득 시 월세 연체 임차인의 특별명도 방법… 268

가. 공매 낙찰자가 공매 낙찰 전 월세 연체채권을 수탁자로부터 양수해 임대차계약 해지 통보 및 명도 청구 … 269

나. 공매 낙찰자가 공매 낙찰 전 월세 연체 사실(연체 이력)을 이유로 계약 갱신 거절함에 따라 계약 종료 및 명도 청구 … 270

다. 공매 낙찰자가 공매 낙찰 후 시작된 월세 연체를 이유로 임대차계약 해지 통보 및 명도 청구 … 272

4. 신탁부동산 NPL의 함정, 숨은 대항력 있는 증액보증금의 인수 여부 … 274

가. 대항력 있는 임차권 개요 … 274

나. 대항력 있는 증액 보증금 낙찰자 인수 기준(판례) … 278

다. 대항력 있는 증액 보증금 인수 낙찰 사례 분석 … 280

5. 수탁자가 정산내역을 작성해서 통지한 것만으로는 신탁사무에 관한 최종 계산이 아님 … 285

6. 신탁부동산 우선수익권의 소멸시효 기산점 … 286

가. 수익채권의 소멸시효 … 286

나. 적용 법률 및 판례 … 287

7. 수탁자의 신탁사무, 계산 장부 및 그 밖의 서류에 대한 이해관계인 등의 열람ㆍ복사 청구의 범위 … 291

가. 위탁자 및 수익자가 열람· 복사할 수 있는 신탁 관련 장부 및 서류 … 291

나. 이해관계인이 열람 · 복사할 수 있는 신탁 관련 장부 및 서류 … 292

다. 근거 법령 … 294

라. 관련 판례 … 295

8. 직접 공매 신청권이 없는 2순위 우선수익자의 공매 진행 방법 … 299

가. 위탁자의 임차보증금 미반환에 따른 공매 신청권의 직권 발동 촉구로 공매 진행 … 299

나. 미동의 불법 임대차의 신탁계약 위반에 따른 공매 신청권의 직권 발동 촉구로 공매 진행 … 300

다. 위탁자의 월세금 청구권 등의 가압류 조치로 1순위 우선수익권부 대출이자의 연체초래로 공매 진행 … 300

 

PART 11 주요 신탁 제도의 활용 방법

1. 부동산담보신탁으로 대출을 받아 투자에 활용 … 304

2. 대물변제 신탁은 시행사 및 시공사 모두에게 이익이 된다 … 305

3. 담보권 신탁 제도로 GPL 유동화를 쉽게 해서 자금을 활용 가능 … 307

가. 담보권 신탁의 정의 … 307

나. 담보신탁과의 구별 … 308

다. 담보권 신탁 근거 법률 … 309

라. 담보권 신탁등기 제도로 GPL을 신속하고 안전하게 유동화 가능 … 309

마. 담보권 신탁등기 신청 방법 … 311

4. 부동산 임대 관리 신탁 제도로 전세 사기 및 역전세 방지 가능 … 312

가. 부동산 임대 관리 신탁이란? … 312

나. 임차인은 부동산 임대 관리 신탁회사와 임대차계약을 체결해서 전세 사기 및 역전세 방지 가능 … 314

다. 기존 임차인도 부동산 임대 관리 신탁 제도로 임차보증금 보호 가능 … 315

라. 임대 관리 신탁 제도의 주요 내용(임대 관리 신탁계약서의 주요 내용 발췌) … 317

마. 우리자산신탁(주) 관리신탁계약서 양식 … 319

[본 문]
  

개인이 금융감독원 등록 대부법인 명의로 NPL을 매입하더라도 매입 NPL의 1순위 질권자는 금융기관이다. 따라서 개인이 2순위가 되어질권설정 후 공매 입찰에 참가해서 낙찰받고, 2순위 질권자로서 배당받을 채권과 대금 납부 채무를 일부 상계하고, 나머지 금액은 경락잔금 대출로 납부해서 소유권을 이전받으면 된다. 공매 대금은 1순위 및 2순위 질권자의 질권대출에 배당 충당되고, 남은 배당금은 대부법인에게 배당되는데, 동 대부법인의 배당금은 실제 투자자가 대부법인과 투자 약정을 체결해서 회수하면 될 것이다

-p. 24

 

MCI(Mortgage Credit Insurance)는 모기지(Mortgage) 신용보험으로 주택담보대출 시 담보여력에서 차감되는 소액 임차보증금만큼을 보증서 발급기관인 서울보증보험에 가입 후, 소액 임차보증금 차감 없이 대출 한도를 높이는 제도다. 이는 대출 금융기관이 장래 소액 임차보증금 배당으로 입을 손해를 보험사에서 보증해주는 기능을 한다.

 

만약 보험사가 보험금을 대출 금융기관에 지급한 경우 보험사는 차주(소유자 겸 임대인)를 상대로 구상권 및 대위권을 행사해서 보험금으로 지급한 소액 임차보증금을 회수하게 된다(서울중앙지방법원 2017. 4. 5. 선고 2016나31700 구상금 판결).

-p. 64

 

신탁재산에 귀속되는 소득에 대해서는 신탁의 이익을 받을 수익자가 납부해야 하지만(법인세법 제5조 제1항 참조), ① 목적신탁, ② 수익증권발행신탁, ③ 유한책임신탁 중 어느 하나에 해당하는 신탁으로서 다음의 요건을 충족하는 신탁(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제18항 제1호에 따른 투자신탁은 제외함)은 신탁재산에 귀속되는 소득에 대해 신탁계약에 따라 그 신탁의 수탁자(내국법인 또는 소득세법에 따른 거주자인 경우에 한정함)가 법인세를 납부할 수 있다. 이 경우 신탁재산별로 각각을 하나의 내국법인으로 본다(법인세법 제5조 제2항 및 법인세법 시행령 제3조의2 제1항).

-p. 104

 

부동산 인도 청구권의 집행을 위해 부동산 점유이전금지 가처분의 본집행으로의 이전 시, 집행관 보관의 점유이전금지 가처분은 이미 채무자의 점유를 해제해서 인도 집행을 종료했기 때문에, 새로 점유를 취득하는 절차는 필요 없다. 이를 그대로 채권자에게 점유이전하면 족하다. 집행관 보관·채무자 사용형의 경우에는 새로이 채무자의 사용을 배제하는 현실적인 집행이 필요하다. 집행관 보관·채무자가 아닌 채권자 사용형은 채권자에게 집행관 보관이 해제되었음을 고지함으로써 족하다.

 

부동산 인도 청구권이라 함은 특정한 부동산의 인도를 목적으로 하는 청구권을 말하고, 인도 청구권은 채권적이거나 물권적이거나를 불문한다. 여기서 말하는 부동산이라 함은 고유의 의미의 부동산, 즉 토지와 그 정착물(건물, 독립된 소유권의 객체가 되는 입목)만을 가리킨다(민법 제99조 제1항, 이하 법률백과사전 등 참조).

-p. 134

 

신탁부동산 NPL 및 우선수익권을 대위변제 또는 채권양수로 승계취득 후 취득자가 질권의 담보인 우선수익권 한도를 초과해서 질권설정 시, 이는 사실상 무담보 채권에 대한 깡통 질권과 같다. 또한 질권담보인 우선수익권 한도를 초과해서 우선수익자가 요청한 질권설정에 수탁자가 동의 시, 이후 이중 지급의 위험성 및 부당 정산 문제로 신탁재산에 손해를 입힐 우려도 있다. 그리고 수탁자가 우선수익자의 돌려막기등 불법 자금 조달에 협조함으로써 피해자들로부터 불측의 손해배상 청구를 당해, 신탁재산에 손해를 끼칠 수도 있다. 이에 수탁자는 우선수익권 한도 이내에서만 질권설정에 동의하고, 우선수익권 한도를 초과한 질권설정 동의 요청 시에는 이를 거부한다.

-pp. 211-212

 

신탁부동산을 공매로 낙찰받으면 전 임대인인 수탁자의 임대인으로서의 지위를 낙찰자가 승계하게 된다. 이때 낙찰 전 수탁자인 임대인이 가지는 월세 연체채권은 낙찰자에게 승계되지 않는다. 이 경우 신탁부동산의 낙찰자는 전 임대인인 수탁자로부터 임차인에 대한 월세 연체채권을 별도로 채권양수도 계약 및 채권양도 절차를 밟아 매입 후, 공매 낙찰 전의 임차인에게 임대차계약 해지를 통보해서 점유권원을 없애고, 임차보증금 반환과 동시에 소유권에 기한 소유물반환청구권(민법 제213조)의 행사를 통해 명도 청구를 할 수 있다.

-p. 269