아파트·상가·토지·경매·공매·급매까지!

싸게 사는 부동산 투자 전략

 

최악의 부동산 침체, 건설사 PF 위기 등의 뉴스는 부동산 투자를 주저하게 한다. 하지만 위기를 위기로 인식은 하되, 이를 헤쳐 나갈 방법을 찾아야 한다. 이 책은 현 부동산 상황을 위기가 아닌 새로운 기회로 인식해 부동산 투자 마인드를 장착할 수 있게 도와준다. 부동산의 흐름을 설명하는 동시에 어떻게 하면 현명하게 투자할 수 있는지, 어떤 부동산을 사야 성공적인 투자를 할 수 있는지 알기 쉽게 설명했다. 특히 진입 장벽이 높다고 여기는 토지 투자와 부동산 경매에 대한 시각을 바꾸고자 복잡한 권리분석이 아닌, 경험에서 나온 실전 투자 방법을 소개하며 ‘싸게’ 사는 투자에 초점을 맞췄다.

1997년 IMF 금융 위기와 2007년 서브프라임 모기지 사태, 2016년 브렉시트 증시 폭락 사태 등 경제 위기는 셀 수 없을 만큼 많았지만, 언제나 그랬듯 경기는 살아났다. 오늘날 부자가 된 사람들은 경제적 어려움과 위기를 극복함으로써 부자가 될 수 있었다. 부동산 투자의 핵심은 이론을 열심히 공부해서 박사가 되는 것이 아니다. 실제로 투자해 성과를 내고 ‘부동산 투자는 별것 아니다’라는 경험을 쌓는 것이 중요하다.

부동산 투자를 계속 고민하고 있지만 행동으로 옮기기 어렵다면, 투자 마인드를 길러주고 실질적인 부동산 투자 기술을 안내하는 이 책을 읽어보자. 당신이 경제적 자유를 향해 첫걸음을s

x 떼도록 도와줄 것이다.

 

부동산 투자, 복잡한 분석이 아닌

실전으로 승부하라!

 

이 책의 지은이는 가난에서 벗어나기 위해 20대를 오직 돈 버는 데 매진했다. 새벽에는 동대문 시장, 점심에는 택배 집하장 그리고 저녁에는 반지하 사무실에서 인터넷 쇼핑몰을 운영했다. 그러다가 인터넷 쇼핑몰의 매출액이 억 단위를 넘었고, 부동산에 투자하게 됐다. 물론 그 과정에서 동업의 실패, 직원의 횡령과 배신도 겪었지만, 지은이를 배신하지 않은 것은 부동산뿐이었다. 노력한 대로 성과가 나오고, 공부할수록 답이 보이는 부동산을 통해 경제적 자유를 이룰 수 있었다.

총 6개의 Part로 구성된 이 책은 투자 심리부터 현재 부동산 시장 분석, 실전 부동산 투자 방법까지 담고 있다. Part 1에서는 투자의 원칙을 세우고, 투자 마인드를 갖추는 방법을 소개하고, Part 2에서는 투자가 어려운 이들을 위해 위기 속 기회를 찾는 시각을 키워준다. Part 3은 오르는 부동산과 내리는 부동산을 소개하고, 국토종합계획을 분석해 투자의 방향을 안내한다. Part 4에서는 경매·공매·급매 등 부동산을 싸게 사는 방법을 소개했다. 초보자들이 자주 하는 실수, 급매물 찾는 꿀팁 등 실질적인 방안도 담겼다. Part 5에서는 내 예산에 맞는 아파트를 구입하는 방법과 상가·공장·토지 투자 방법까지 다양하게 담고 있다. 마지막으로 Part 6에서는 본격화된 지방 소멸을 짚으며 대한민국 부동산의 미래를 전망했다.

모두 ‘위기’라고 말할 때 ‘기회’를 찾고 싶다면, 어려운 부동산 공부는 멈추고 행동으로 옮기고자 한다면, 이 책에서 위기 속 기회를 만드는 ‘부동산 투자의 기술’을 얻어 보자.

[목 차]

 

들어가며  5

 

Part 1 부자가 되는 마인드, 빈자가 되는 마인드

안된다, 못한다는 생각을 버려라!  14

작은 것부터 소중하게, 시드머니 만들기  17

투자의 원칙 세우기  22

-내가 아는 것만 투자하기 | 조급함을 버리고 여유 있게 기다리기

공부는 그만, 이제 실천할 때입니다  27

 

Part 2 투자가 어려운 당신에게, 부동산이란 무엇인가?

부동산이 오를 수밖에 없는 이유  32

경제로 보는 부동산  36

-통화량과 M2 그래프 | 잃어버린 10년을 극복한 ‘아베노믹스’

부동산은 결국 심리  41

부동산 폭락은 끝났다  44

위기 속 기회가 온다  46

 

Part 3 오르는 부동산, 내리는 부동산

내 땅만 안 오르는 이유  52

-사면 절대 안 되는 땅

인구가 늘어야 땅값도 오른다  59

-인구가 증가하는 도시들

빌라, 아파트도 결국 땅 위에 지어진다  63

-아파트값은 떨어져도 땅값은 오른다? | 투자 상품으로서 주거용 부동산 | 재개발 투자의 모순 | 건물주가 알려주지 않는 것들

토지의 특징과 장단점  74

나무가 아닌 숲을 보기, 국토종합계획  90

-국토종합계획의 배경 | 제5차 국토종합계획(2020~2040) | 국토종합계획 속 인구 | 행복도시와 혁신도시 그리고 새만금 | 국토종합계획 속 교통

디테일하게 들여다보자, 도시기본계획  106

-2040 서울 도시기본계획 일명 ‘서울플랜’

 

Part 4 무조건 싸게 사라. 경매, 공매, 그리고 급매

경매는 어렵지 않다  114

-권리분석이 어렵다고? | 말소기준권리 확인하기 | 돈 되는 경매 물건 찾는 방법 | 경매 시장에 ‘진짜 고수’는 없다?

안전한 공매로 부동산 싸게 사기  123

-공매, ‘이것’만 조심하자 | 온비드를 활용해 공매 물건 찾기 | 경매와 공매의 차이점 | 경락잔금대출받는 방법

감정가에 속지 말자. 내가 하는 감정평가  133

-거래사례비교법의 민낯 | 공시지가의 거짓말 | 부동산은 모두 다르다

직접 감정평가 하는 방법  137

-아파트 시세 찾기 | 호가 찾기 | 입찰가 정하기

초보자들이 자주 하는 실수 3가지  144

-입찰표 작성 실수 | 사이버 임장만 하기 | 대출 계획 세우지 않기

급매로 물건 싸게 사기  148

-급매물 찾는 꿀팁 | 급매 물건 구매 시 유의해야 할 3가지 | 아무리 싸도 ‘직거래’는 피하자

 

Part 5 실전 부동산 투자. 어떻게 사야 할까?

현장매매와 경쟁매매  156

내 예산에 맞는 아파트 구매하기  157

-아파트 시장의 미래 | 2호선 라인을 주목하라 | 재건축이 가능한 경기도 지역

상가 투자의 기준. 월세 잘 받는 방법  164

-일반 상가와 분양 상가 | 상가의 적정 가격 구하기 | 경매로 상가 투자하기

토지 구매하기. 농지와 산지  172

-농지 투자하기(전과 답 그리고 과수원) | 산지 투자하기(임야) | 분묘기지권 있는 임야 해결하기 | 연금복권 말고 산지연금

공장 투자 맛보기  190

-공장 임대 수요 알아보기 | 공장 가치평가 하기 | 공장 투자의 미래

 

Part 6 인구 소멸과 대한민국 부동산의 미래

거주는 고향에, 투자는 서울에  198

-추락하는 합계 출산율 | 투자가 아닌 투기 상품이 되어버린 주택 시장

본격화된 지방 소멸, 나아질 기미는 없다  204

-지방 소멸을 받아들여야 대한민국이 산다 | 혁신 없는 혁신도시

다시 보는 대한민국 투자 지도  214

-국토 균형 발전은 정말 가능할까? | 디벨로퍼처럼 생각하고 행동하라 | 초고급 주택의 등장과 베블런 효과

조선 말 ‘쇄국 정책’에서 벗어나지 못하는 현대 대한민국  227

-사기가 만연한 한국 부동산 시장 | 일본의 잃어버린 10년과 한국의 잃어버릴 10년 | 이민 정책의 핵심은 금융 및 경제 혁신

부동산을 넘어 한국을 살리는 방법  235

 

[본 문]

 

▷ 인간의 마음은 간사해서 돈이 없을 때는 돈을 좇으며 저축을 생각하고 소비를 아까워하지만, 막상 돈이 생겼을 때는 이때다 싶어서 보복 소비를 하기 시작합니다. 월급날 전까지는 사고 싶은 것을 꾹 참고 외식도 줄이고 잘 살아왔으면서, 월급날에는 월급 받은 기념으로 외식하고, 백화점에 가고, 장바구니에 담아 놨던 물건을 주문합니다. 그리고 다람쥐 쳇바퀴 돌듯이 평생을 반복하죠.

부자는 절대 하루아침에 되지 않습니다. 부자들도 시드머니를 모으는 과정을 겪었습니다. 힘들고 지루한 시간을 버티면 달콤한 열매를 수확할 수 있습니다. 투자의 시작은 이 시드머니를 만드는 것부터 시작된다는 것을 명심하세요.

-p. 18~19

 

▷ 부동산의 핵심은 입지이고, 입지를 만드는 것은 교통망입니다. 제5차 국토종합계획이 보여주는 ‘황금열쇠’인 교통망을 알아보겠습니다. 정부의 교통 정책의 핵심은 ‘국가철도망 구축을 통한 이동성 강화와 효율적 운영’입니다. 정부는 전국을 촘촘한 철도망으로 연결하고자 하고, 효율적이고 전략적인 운영을 위해 광역 교통 거점 지역을 활용합니다. 즉 도시 내 거점으로 삼을 역세권을 발굴하고 역세권 중심으로 개발한다는 것입니다.

앞으로 투자의 핵심은 중추 거점 지역의 공통된 역세권을 찾는 것입니다. 소멸하고 있는 지방 도시 중에서 절대 소멸하지 않고, 거점 지역의 역세권으로 정부 지원하에 성장할 곳 말입니다.

-p. 101

 

▷ 경매에는 숨은 고수가 있으리라 생각하는 사람들이 많은데, 사실 진짜 고수는 낙찰을 많이 받는 사람이 아닌 좋은 물건을 싸게 받는 사람입니다. 경매는 높은 가격을 쓰면 누구나 낙찰받을 수 있습니다. 하지만 우리의 목표는 저렴하게 낙찰받아 수익을 극대화하는 것입니다.

이를 위해서 실제 거래된 가격과 내가 팔 수 있는 가격을 철저하게 조사하고, 엑시트 플랜(투자금 회수 계획)을 세워야 합니다. 입찰과 낙찰, 그리고 내 손에 실제 수익을 얻기까지 완벽하게 계획을 세우고 실행하는 사람이 ‘진짜’ 고수입니다.

-p. 122

 

▷ 부동산의 매입 방법은 크게 현매(현장매매)와 경매(경쟁매매)로 나뉩니다. 무엇이 더 좋다는 것은 없습니다. 가장 좋은 것은 무엇이든 싸게 사는 것입니다. 현매의 장점은 부동산의 하자를 확인할 수 있고, 중개인을 통해 안전하게 매매가 가능하다는 점입니다. 반면 급매물의 경우 구매자의 재량에 따라 가격을 깎아서 살 수 있습니다. 하지만 단점은 급매물의 경우에도 드라마틱하게 저렴한 가격으로는 매입이 불가능하다는 점입니다.

-p. 156

 

▷ 토지 시장은 다른 관점으로 바라봐야 하는데요. 앞으로 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 토지와 개발을 무조건 알아야 합니다. 토지 개발에 관심이 있는 사람들은 ‘디벨로퍼’라는 단어를 들어봤을 것입니다. 디벨로퍼(Developer)란 부동산 개발업자를 뜻하는데, 땅 매입부터 기획, 설계 그리고 판매까지 부동산 개발에 총체적으로 관여하는 업무를 뜻합니다. 앞으로 여러분들이 돈을 벌기 위해서는 디벨로퍼처럼 생각하고 행동해야 합니다.

투자를 하기로 결심했을 때, 찾아봐야 할 것은 유튜브나 블로그 글이 아니라 국가의 개발계획입니다. 앞에서 언급했다시피 국토종합계획과 국가철도망계획에 돈이 되는 미래가 나와 있습니다. 추가적으로 정치·사회의 변화를 유심히 본다면 실현이 될 계획과 말뿐인 계획을 구분하는 능력을 갖게 됩니다.

-p. 217~218