나만의 투자 기준을 만드는 주택 투자 로드맵

 

인간의 수명이 늘어나면서 우리는 은퇴 후 노년의 삶을 준비해야 한다. 경제적으로 노후 준비를 마쳤다면, 적절한 소비 지출을 유지하면서 안정적인 삶을 살아갈 수 있을 것이다. 그러나 노후 준비를 아직 하지 못했다면, 노인 빈곤의 문제를 맞닥뜨릴 수도 있을 것이다. 퇴직 후 생활비가 국민연금으로는 부족해서, 구직활동을 하지만 일자리를 구하기는 쉽지 않다. 또한 은퇴 전에 받던 월급의 절반도 못 미치는 소득조차 쉽지 않다. 한국의 노인 빈곤 문제가 심각한 사회문제로 인식되고 있는데, 우리의 미래가 그렇게 되지 않으려면 경제활동을 하는 30~40대에 준비해야 한다.

 

그런데 이제는 저축만으로는 내 집 마련도, 노후 준비도 할 수 없다. 그렇다면 주식 투자, 가상화폐 투자, 부동산 투자 등 경제적 자유를 얻기 위한 다양한 투자가 있는데, 이 중 우리는 어떤 것을 택해야 할까? 이 책의 저자는 투자의 수익성과 안정성을 고려해서 부동산 투자를 추천한다. 그런데 그렇다고 부동산 투자에 관한 지식이 부족한 일명 ‘부린이’가 무작정 부동산을 투자하면 안 된다. 부동산 투자를 하기 전에 기본적으로 알아야 할 지식과 주의 사항을 충분히 공부해야 한다. 공부하면서 종잣돈을 모으고, 준비가 되면 단계별로 실전 투자를 하고 수익을 실현해야 한다. 수익이 쌓이면 ‘경제적 자유’도, 노후 준비도 가능해진다.

 

1주택자는 주거 안정은 보장되지만, 자산의 증식이나 노후 준비에는 한계가 있다. 주택을 포함한 자산은 처분해서 수익을 실현하는 과정을 거쳐야 하는데, 직장 출퇴근이나 자녀 교육, 주거 생활의 익숙함 등의 이유로 자주 이사하기 어려운 경우가 많다. 우리는 내 집 마련에서 시작해서 일시적 2주택자가 되어 투자 수익을 반복적으로 실현하면서 은퇴하기 전에 노후 준비를 마쳐야 한다. 이 책에서는 2주택자가 되기 위한 구체적인 부동산 투자법뿐만 아니라, 부동산 투자를 하기 전에 알아야 할 기본 지식과 마음가짐, 그리고 주의사항에 대해 이야기한다. 그리고 투자 기준을 세우는 방법부터 종잣돈을 모으는 방법, 미래를 내다보며 투자 장소를 선정하는 방법 등을 담았다. 투자 대상 중 가장 안정적인 주택에 투자하기 전에 꼭 알아야 할 핵심 내용이 잘 요약되어 있는 이 책을 통해 내 집 마련부터 노후 준비까지 하는 지식의 토대를 마련하자.

 

상급지 주택으로 갈아탈 수 있는 방법

 

‘Chapter 1. 부린이, 2주택자가 되라’에서는 투자를 하기에 앞서 목표 설정과 기준을 세우는 방법 등 효율적으로 성공할 수 있도록 앞으로의 부동산 투자 방향을 잡아준다. ‘Chapter 2. 부동산 공부하기’에서는 투자에 아무런 지식 없이 맹목적으로 들어가기보다는 투자하기 전에 반드시 알아두어야 할 경제 상황이나 주택 시장의 현 상황, 정책의 흐름 등을 정리했다. 알아두면 투자 성공의 발판을 마련할 수 있을 것이다. ‘Chapter 3. 주택 투자 핵심 사항’에서는 종잣돈 마련하는 방법부터, 구체적으로 어떻게 주택에 투자해야 하는지에 대해 전한다.

 

왜 똑같은 돈을 가지고 누군가는 상급지로 올라가고, 누군가는 하급지에 머물게 될까? 이 책에서는 부린이를 위해 비교적 투자 난이도가 낮은 아파트 청약과 매매를 중심으로 상급지 주택으로 갈아탈 수 있는 방법을 담았다. 부린이들의 주거 안정에 대한 고민 해결과 ‘경제적 자유’와 노후 준비를 위한 부동산 투자에 도움이 될 것이다. 좀 더 공부가 되고 투자 경험이 쌓이면 재건축·재개발 입주권 투자나 경매 투자도 고려할 수 있고, 포트폴리오 차원에서 상가, 건물, 토지로 넓혀나갈 수 있을 것이다. 이 책을 통해 본인의 투자 기준을 수립해서 수익을 실현하자.

[목 차]

 

PLOLOGUE

 

Chapter 1. 부린이, 2주택자가 되라

1. 2주택자가 되어야 하는 이유

2. 구체적인 목표와 계획을 세운다

3. 충분히 공부해 선무당이 되지 않는다

4. 나만의 투자 기준을 만든다

5. 매도 시점을 정하고 목표 수익을 설정한다

6. 투자 목표 달성률은 60~70%로 설정한다

7. 단계별로 실전 투자 경험을 한다

8. 절세가 수익률 극대화의 시작이다

9. 유동성 위험에 대비한다

10. 포트폴리오를 구성한다

 

Chapter 2. 부동산 공부하기

1. 거시경제 상황 이해하기

2. 주택 시장 이해하기

3. 주택 정책 흐름 이해하기

4. 청약 당첨과 분양권 투자 알아보기

5. 임대차보호법 이해하기

 

Chapter 3. 주택 투자 핵심 사항

1. 종잣돈 마련하기

2. 외벌이보다 맞벌이가 유리하다

3. 부모님 찬스를 활용하자

4. 전세계약과 월세계약 중 유리한 것은?

5. 신도시와 구도심 중 어디에 투자할까?

6. 구축과 신축 중에 어느 것을 사야 할까?

7. 신규 분양 아파트 분양가는 계속 오를까?

8. 입지 요인 우선순위는?

9. 인구 감소 시대에 주택 수요가 있을까?

10. 아파트 주거문화의 변화에서 주목할 점은?

 

EPILOGUE

 

[본 문]

 

목표 수익을 설정할 때는 처음부터 너무 높게 잡지 말고, 처음에는 12억 원 이하 비과세 조건을 충족하는 2년 후에 매각하는 것으로 해서 투자 경험을 늘려나가면서 목표 수익도 점차 높이는 것이 좋다. ‘첫술에 배부를 수 없다’라는 말이 있듯이, 투자 지식과 경험이 쌓여야 투자 의사를 결정하는 나만의 기준이 생기고, 돌발상황이 발생하더라도 중심을 잡고 차분하게 대처할 수 있다.

-p. 43

 

단계별로 실전 투자 경험을 쌓으면 실패 확률을 줄일 수 있고, 손실 규모도 줄일 수 있다. 초기에는 소액으로 단기 투자를 하면서 경험을 쌓고, 성장기에는 레버리지를 활용해서 투자의 수익성을 높이고, 안정기에는 포트폴리오를 구성해서 투자의 위험성을 줄이는 것이 좋다.

-p.55

 

규제지역 특히, 서울시 강남 3구의 주택을 매입하고 싶은 사람은 많다. 만약 실거주하지 않고 투자 목적으로 강남 3구의 주택을 매입하고 싶다면, 주택담보대출 없이 매입할 수 있고, 매입 후에도 추가로 투자할 수 있는 자금이 마련되는 시점을 추천한다. 똘똘한 한 채를 매수하고 투자금을 모두 소진한다면 매도 시점까지 실질적으로 투자 활동을 중단하는 것과 같다. 실거주하지 않으면, 양도소득세 혜택도 받지 못해서 매매 시세가 올라도 실제 수익은 높지 않다.

-p. 63

 

노후 준비를 위한 투자는 장기 플랜이다. 한 번, 또는 두 번의 성공으로 끝나지 않는다. 시장 변화 속에서 손실 위험을 최소화하고 안정적인 수익을 확보하기 위해서는 ‘잃지 않는 투자’를 해야 한다. 안정기 투자에 진입했다면, 투자 대상과 지역, 기간에서 포트폴리오가 필요하다. 주택은 2 주택으로 충분하다. 추가 자금이 있다면 비주택 부동산에 투자하는 것이 좋다. 시세차익형과 임대수익형도 병행하고, 단기 투자와 장기 투자도 병행하면서 투자 기법에 변화를 주어야 한다.

-p. 69

 

주택 시장이 호황기나 회복기일 때는 상승 시기와 상승 폭의 차이가 있을 뿐 어떤 주택을 사도 오르고, 불황기나 하락기에는 어떤 주택을 사도 내린다. 호황기나 회복기에는 상급지 주택은 장기 투자에 적합하지만, 하급지 주택은 단기 투자에 적합하다. 하급지 주택은 매도 시점을 2년 정도로 빠르게 정해서 불황이나 하락기가 오기 전에 빠르게 빠져나오는 것이 핵심이다. 불황기나 하락기에는 시장의 흐름을 잘 모니터링하고 있다가 회복기에 접어들 것으로 판단될 때 상급지 주택을 매수해 장기 투자를 해야 한다.

-p. 72

 

입지가 비슷하다면 구축보다 신축이 우선이다. 신축을 구매할 경제력이 없다면 준공 10년 내 준신축을 추천한다. 준신축은 신축보다 투자 자금이 적어도 투자할 수 있다는 장점이 있다. 입지가 구축이 신축이나 준신축보다 좋다면 구축도 고려할 수 있다. 신축의 장점보다 입지의 장점이더 중요한 지역이 있기 때문이다.

-p. 211

 

인구 감소와 고령화, 향후 가구 수 감소는 주택 수요 감소로 이어지고 지방 소멸로 귀결할 것이다. 도심으로의 사회적 이동이 늘어나서 도심지를 제외한 외곽지역의 노후 주택을 중심으로 빈집이 늘어날 것으로 예상된다. 주택 투자를 할 때는 인구 감소지역은 피해야 한다. 외곽지역의 구축 주택은 주택 투자를 할 때는 인구 감소지역은 피해야 한다. 외곽지역의 구축 주택은 수요 감소로 투자 위험성이 높아질 것이다.

-p. 226

왜 내가 산 아파트만 오르지 않는 것인가? 이 책은 투자와 자산 불리기를 주제로 한 전문가의 전략적 부동산 로드맵이며, 연령대와 상관없이 ‘나만의 투자 기준’을 세우는 지침서가 될 것이다. 이 책을 반복해서 읽어보라. 자가 주택의 꿈을 보다 빠르게 이룰 수 있는 전략을 지원하고, 안정적인 노후 준비 과정에서의 실수를 줄여줄 것이다. 주택 시장의 중요한 흐름과 개발연대기도 포괄적으로 다루고 있어 한국 경제사의 중요한 흐름을 이해하고자 하는 독자들에게 큰 도움이 될 것이다.

이종혁 <한국공인중개사협회 회장/부동산학 박사>

 

사회 초년생들의 내 집 마련과 투자를 위한 지침서로서 훌륭하다. 주거 안정과 노후 준비를 위해서 주택에 투자해 수익을 실현할 수 있는 구체적인 방법을 잘 설명했다. 나만의 주택 투자 기준을 만들 고, 주택 투자 핵심 사항 10가지를 잘 숙지해서 투자한다면 좋은 성과를 낼 수 있을 것이다.

이갑섭 <KB캐피탈 전무/건국대학교 부동산대학원 겸임교수>

 

청년들이 종잣돈을 모아서 주택을 투자할 때 알아야 할 꼭 필요한 내용을 잘 정리했다. 내 집 마련, 노후 준비, 경제적 자유를 희망하는 청년들이여! 이 책을 읽으면서 나만의 투자 기준을 만들어보라.

나만의 투자 기준을 만들었다면 이제 실전 투자를 시작하자.

탁정호 <한양대 융합산업대학원 겸임교수/에이원글로벌 대표이사>

 

저축만으로는 내 집 마련도, 노후 준비도 할 수 없다. 투자 대상 중 가장 안정적인 주택에 투자하기 전에 꼭 알아야 할 핵심 내용을 잘 요약했다. 또한, 거시경제지표와 주택시장지표를 설명하고, 주택정책의 흐름을 이해하기 쉽게 정리했다. 내용을 다 읽고 숙지했다면, 이제는 부동산에 대해 숲과 나무를 동시에 볼 수 있는 종합적인 분석을 스스로 해볼 차례다. 아직 분석이 잘 안 된다면 한 번 더 읽어보라.

김성수 <서울사이버대학교 부동산학과 겸임교수/(주)리원디앤씨 대표이사>

 

주택 투자를 할 때, 투자 대상 선정, 매도와 매수 타이밍 등 거래 자체에 관한 사항도 중요하지만, 장기적인 투자 성공을 위해서는 현금흐름과 대출 활용법, 절세방법 등을 알아야 한다. 복잡하지 않게 필요한 내용만 간단하게 잘 설명했다. 향후 전문가의 조언을 받더라도 투자자가 기본적인 내용을 알아야 이해할 수 있는데, 그런 점에서 이 책을 읽으면 도움이 될 것이다.

송수익 <송정회계법인 대표이사/한국부동산개발전문가협회 부동산조세 교수>