20만 유튜버 〈덕방연구소〉가 알려주는
전세 월세 보증금 사기 예방법!
대학생, 사회초년생, 신혼부부 같은
‘집초보’ 임차인이라면 반드시 알아야 합니다.

‘전세 사기’가 부동산 뉴스의 단골 소재가 된지 오래다. 목숨과도 같은 전세금을 돌려받지 못하게 된 세입자들의 이야기를 들으면 가슴이 아프고 걱정이 앞선다. 현재 부동산 시장에서는 악명 높은 빌라왕, 오피스텔왕, 건축왕이 활개를 치는 것은 물론이고, 전세보다 적은 금액인 반전세나 월세 보증금을 돌려주지 않는 집주인도 나타나고 있다.
부동산 사기 문제를 타파하고 싶었던 20만 유튜버 ‘덕방연구소’는 부동산 계약 시 사기 당하지 않는 방법과 사기 당한 후의 대처법을 담은 영상을 올리고 있다. 또한, 세입자들이 보다 안전하게 생활할 수 있도록 대학생, 사회초년생, 신혼부부 같은 ‘집초보’ 임차인을 위한 강의를 병행 중이다.
노력의 일환으로, 이번 책에서는 전세금은 물론 반전세나 월세 보증금까지 지킬 수 있는 노하우를 전수하려 한다. 특히 실제 사례를 통해 임차인이 직면할 수 있는 다양한 상황을 소개해두었다. 이러한 부분은 임차인에게 문제가 발생했을 때, 신속하고 효과적으로 대처할 수 있도록 도와줄 것이다.

[목 차]

머리말

PART 1. 내 보증금 좀 돌려주세요

1장 마른하늘에 날벼락! 30대 신혼부부의 절규

01. 내 전세금은 안전할 줄 알았다

02. 바뀐 집주인은 도대체 누구인가?

03. 더 늦기 전에 집 소유권 가져가실래요?

04. 결과는 이미 정해져 있었다

05. 이 집을 떠안는 것이 최선의 방법

06. 바지사장은 만세 부를 준비가 되어 있었다

2장 발 빠르게 움직여라

01. 계약 갱신 거절부터 해라

02. 전입신고, 짐을 빼면 큰일 ① 대항력, 우선변제권

03. 전입신고, 짐을 빼면 큰일 ② 최우선변제권

04. 어쩔 수 없이 전입신고, 짐을 빼야 한다면?

05. 전세보증보험을 확인하라

06. 집주인과 협상을 시도하라

07. 임차인, 전세금 반환 소송을 하다

08. 임차인, 경매를 신청하다

PART 2. 전세 사기, 당신도 예외가 아니다

1장 ‘판’은 이미 짜여 있었다

01. 세입자를 현혹하라

02. 다 같은 공인중개사가 아니다?

03. 사기꾼들, 돈 잔치를 벌이다

04. 실거래가의 진실

2장 세입자를 노리는 전세 사기는 더 많다

01. 원룸 전세 사기 ① 원룸에 대해 제대로 알고 있는가?

02. 원룸 전세 사기 ② 어떻게 치고 어떻게 막을 것인가?

03. 나는 전세로 사는데 이 집이 월세라고?

04. 소리소문없이 대출을 받는 집주인

05. 접수된 것이 있는지 확인해야 한다

06. 진짜 집주인이 따로 있었다

07. 등기부등본의 근저당권 공동담보는 시한폭탄과 같다

PART 3. 집초년생을 위한 전세 사기 예방 가이드

1장 집초년생, 계약 전에 반드시 확인하라

01. 첫 단추를 잘 끼워야 한다

02. 집을 볼 때 가족, 지인과 동행하라

03. 포커페이스를 유지하면서 가격 조정을 요구하라

04. 싼 집엔 분명 이유가 있다

05. 가계약 문자를 가볍게 보지 마라

06. 보증금이 적은 반전세를 조심하라

07. 계약 전 '깜깜이 관리비'를 확인하라

2장 계약서에 내 도장을 찍다

01. 등기부등본과 건축물대장은 세트

02. 집주인이 자주 요구하는 임차인에게 불리한 특약?

03. 집주인 눈치 보지 말고 요구해야 하는 특약

04. 계약하고 확정일자를 받을까? 전세권 설정을 할까?

05. 입주했다고 끝이 아니다

06. 임차인으로 거주하면서 해야 할 일 3가지

맺음말

[본 문]

계약하려는 집에 1순위 근저당권이 설정되어 있다면 임차인의 보증금으로 해당 대출의 근저당권을 상환 및 말소하고 임차인이 1순위로 전입신고와 점유, 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권을 1순위로 확보한다면 향후 어떠한 사유로 집이 경매로 넘어가도 임차인은 보증금을 비교적 안전하게 지킬 수 있다. 그런데 여기서 많은 사람이 놓치는 것이 있다. 바로 등기부등본의 근저당권이 공동담보로 묶여서 설정된 경우다.

앞의 내용처럼 임차인이 집주인에게 가계약금 200만 원을 지급했는데 마음이 바뀌었다며 집주인에게 이미 지급한 가계약금을 반환해 달라고 요구할 수 없다. 반환을 요구하는 임차인을 사전에 차단하기 위해서 집주인은 임차인의 사정으로 본 계약 진행이 어려우면 지급한 금액은 포기한다는 내용을 꼭 넣는다.

전세보증보험에 가입되어 있으니 무조건 계약 기간이 만료되면 보증금을 청구할 수 있다고 생각해 새로 이사 갈 집을 덜컥 계약하는 경우가 종종 있는데 이는 잘못된 행동이다. 보증기관에서 지급이 거절되거나 보류되기도 하기 때문이다. 만약 보증보험 지급 관련 심사에 필요한 서류가 미비해 추가로 보정을 요구하는 경우가 생긴다면 심사 기간이 연장될 수 있다.

월세는 보증금을 적게 지급하기 때문에 보증금 반환에 대한 리스크는 적지만 매월 나가는 돈에 대한 부담이 클 수밖에 없다. 그래서 요즘은 전세와 월세의 단점을 최소화해주는 반전세를 많이 선호한다. 그렇다고 100% 안심된다고 하기도 어렵다. 반전세 계약을 했는데도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 자주 있어서다.

갱신 거절의 기한은 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지이나 여유 있게 6개월 전부터 갱신 거절 관련 의사 표시를 하는 것이 좋다. 만료 2개월 전이 임박해 갱신 거절을 하면 집주인이 반환 해줄 보증금을 마련할 시간이 부족할 수도 있기 때문이다.

인터넷 매물 광고에는 보증금 1천만 원에 월세 50만 원으로 나와 있었지만, 실제로 계약서를 작성할 때 집주인이 매월 관리비 10만 원을 추가로 요구하는 경우도 꽤 있다. 또 계약 시 정확한 관리비를 언급하지 않고 계약서 특약으로 ‘관리비 별도’라고 표시하는 경우도 있으므로 주의해야 한다.