누구도 알려주지 않아
최고의 부동산 전문가가 나섰다!

최근 각종 언론을 통해 전세 사기 관련 뉴스가 쉴 새 없이 쏟아져 나오고 있다. 더욱 안타까운 것은 피해자의 대다수가 20, 30대 사회초년생이라는 것이다. 아이러니하게도 집은 우리가 살면서 가장 많이 머물게 되는 공간인데, 지금껏 우리는 내 집을 지키기 위해 가져야 할 최소한의 지식조차 갖추지 못했다. 학교에서도, 주변에서도 제대로 알려주는 사람이 없었던 것이다.
이 책의 저자는 20년 넘게 부동산 투자를 해오며 수많은 부동산 계약서를 작성했다. 그런데 아직도 계약서를 작성할 땐 처음부터 끝까지 여러 번 다시 읽는다. 그 이유는 부동산 계약서에는 내 권리에 관한 내용이 들어가고, 스스로 챙기지 않는다면 손해를 보기 십상이기 때문이다.
저자는 기성세대로서 올바른 부동산 계약법을 젊은이들에게 알려주지 못했다는 것에 미안함을 느낀다. 그래서 이 책에는 저자의 투자 경험을 살려 최대한 도움이 될 만한 내용을 모두 담으려 했다. 부동산 계약의 처음부터 끝까지, 투자자의 눈으로 일반인이 보지 못하는 포인트까지 모두 짚어냈고, 초보자가 쉽게 따라 할 수 있도록 관련 자료와 삽화까지 수록하였다. 누구든지 이 책을 읽는다면 더 이상 주변에 묻지 않더라도 스스로 부동산 계약 지식을 갖출 수 있을 것이다.

[목 차]

 

프롤로그_누구도 자세히 알려주지 않지만, 인생에서 반드시 알아야 할 지식

 

Chapter01 나의 자산을 지키는 필수 지식

01 부동산 기초 지식은 누구에게나 필요하다

02 좋은 부동산 고르는 법은 어렵지 않다

이렇게 쉬웠어?① 주거용 부동산의 종류 및 집합건물과 일반건물

 

Chapter02 아는 만큼 보이는 좋은 집 고르는 방법

03 내가 선택하는 첫 집, 어떤 기준으로 골라야 할까?

04 임대 시세뿐만 아니라 매매 시세까지 반드시 확인하자

05 실무에서 문제가 자주 발생하는 부동산이 있다

06 시세 조사 시 이것만은 유의하자

07 초보도 성공하는 공인중개사 사무소 방문 요령

08 절대 실패하지 않는 현장 조사 방법

09 여기까지 해야 완벽한 현장 조사다

이렇게 쉬웠어?② 이것만 있으면 OK! 현장 조사 체크리스트

 

Chapter03 나에게 가장 유리한 조건으로 전·월세 계약하기

10 부동산 임대차 계약, 이 순서대로만 하자

11 부동산 계약 시 가장 중요한 서류, 등기부등본

12 내 돈을 지키는 안전한 임대차 계약서 작성법

13 임차인에게 유리한 계약서 특약 사항

14 부동산 계약을 대리인과 해도 될까?

이렇게 쉬웠어?③ 전세 vs 월세, 나에게 맞는 집은?

 

Chapter04 첫 계약 시 꼭 알아야 할 전세자금대출의 모든 것

15 아는 만큼 잘 활용하는 전세자금대출

16 나에게 맞는 전세자금대출, 어떻게 찾을까?

17 쉽게 따라하는 전세자금대출 받는 방법

18 전세자금 깔끔하게 상환하는 방법

이렇게 쉬웠어?④ 전세자금대출 시 유의 사항

 

Chapter05 모르면 손해, 알고 있으면 유용한 지식들

[계약 기간 내]

19 임대인이 꼭 수리해줘야 하는 ‘주택 수선의 의무’

20 계약 기간이 남았는데, 이사를 가야 한다면?

21 보증금을 올려달라고 할 땐 ‘전·월세 상한제’

22 이사 가기 전에 집을 꼭 보여줘야 하는 이유

23 임대차와 전대차는 어떤 차이가 있을까?

24 월세 세액공제 받는 방법

 

[계약 만료 후]

25 임대차 계약 만료 후 안전하게 보증금 반환받는 방법

26 임대차 계약 가장 유리하게 갱신하는 방법

이렇게 쉬웠어?⑤ 임대차 3법이란?

 

Chapter06 모르면 당하는 전·월세 사기, 이렇게 예방하자

27 CASE1 다가구 깡통전세 사기

28 CASE2 중개인의 이중 계약

29 CASE3 가짜 임대인

30 CASE4 전입신고한 날, 근저당 설정

31 CASE5 근저당을 고의로 변제하지 않는 경우

32 CASE6 임대인의 전출 요청

33 CASE7 미납 국세, 임금 채권

34 실제 임대차 계약을 피해야 하는 3가지 유형

35 한 번에 정리하는 전세 사기 피해자 지원 제도

이렇게 쉬웠어?⑥ 전세 사기를 예방하는 공인중개사 조회 방법

 

Chapter07 임차인의 무기, 주택임대차보호법

36 임차인도 ‘갑’이 될 수 있는 주택임대차보호법

37 임차인이라면 꼭 알아야 할 대항력과 우선변제권

38 우선변제권뿐만 아니라 경매를 신청할 수 있는 전세권설정등기

39 순위가 늦더라도 가장 먼저 배당받는 ‘소액 임차인’

이렇게 쉬웠어?⑦ 확정일자 부여 현황 열람하는 방법

 

Chapter08 임차인에서 벗어나 내 집 마련하기

40 평생 임차인으로 사는 것이 정답은 아니다

41 자본주의 시장에서 살아가는 방법은 따로 있다

 

부록1_부동산 임대차 계약 특약 문구 리스트

부록2_내 자산을 지키는 임차인 필수 양식

부록3_내 집 마련을 위한 매매 계약 지식

 

[본 문]

 

필자는 수강생들에게 부동산에 대해 가르친 지 20년이 넘었다. 20년 전부터 지금까지 부동산 사기는 끊임없이 등장하는 뉴스 중 하나이다. 부동산 거래에는 큰돈이 오고 가기 때문에, 계약을 한 번만 잘못 체결해도 손실과 그 고통이 너무도 크다. 그러므로 부동산 사기 피해자들이 겪는 고통은 상상도 할 수 없을 정도로 크다. 잘못된 거래로 한순간에 자신이 노력하며 모았던 모든 자산이 통째로 사라질 수 있는 것이다.

_20쪽

 

계약서에는 부동산에 여러 문제가 발생했을 때 누가, 어떻게 부담해야 하는지 약속하는 내용을 따로 기재할 수 있게 되어 있다. 이를 ‘특약’이라고 한다. 앞의 사례처럼 계약서에 특약을 기재해두지 않으면, 문제가 발생했을 때 누구의 책임인지 다툼이 생기는 경우가 많다. 따라서 임대차 계약서를 작성 할 때 부동산에서 발생할 수 있는 문제에 대한 책임과 임대인이 부담해야 할 부분을 명시하는 것이 매우 중요하다.

_110쪽

 

그렇다면 임대인의 주택 수선의 의무 범위는 어떻게 될까? 외벽과 같은 건물의 주요 부분이나 난방, 수도, 전기, 하수 등의 기본 설비는 임대인의 부담이다. 그러나 주택의 파손 정도가 심하지 않고, 임차인의 주거 생활을 위협할 만큼의 수준이 아니며, 임차인이 큰돈을 들이지 않고 쉽게 수리할 수 있는 정도라면(샤워기 교체, 전등 교체 등) 임대인에게는 수선 의무가 없다. 따라서 임차인은 임차 기간 동안 여러 소규모의 수선을 하게 된다.

_164쪽

 

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하고 강화하기 위해 만들어진 법이다. 이 법은 주택임대차에 관한 기준을 정하고 있으며, 전적으로 임차인을 보호하고 있다. 주임법은 주거용 건물에만 적용이 되고, 업무용 건물에는 상가건물임대차보호법(상임법)이 적용된다. 정리하면, 주임법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 국민의 주거생활 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률이다.

_242쪽

 

아쉽게도 자본주의 시장에서는 열심히 노동만 하고 저축한다고 삶이 나아지지 않는다. 필자의 부모님도 근검절약하며 사셨지만, 결국 달동네로 밀려 나셨다. 즉 ‘임차인 모드’로만 살아간다면 현 상태를 유지하는 삶도 힘든 세상이 되어버렸다. 자본주의 시장에서 어떻게 살아야 하는지 아는 사람과 모르는 사람의 차이는 비교할 수 없을 정도로 크다. 우리는 자본주의 시장에서 여유롭게 사는 방법을 따로 공부해야만 한다.

_282쪽