오늘의 값싼 비지떡이 내일의 황금알이 되는
기적 같은 투자법 대공개!
3년 안에 반드시 오를 서울·경기·인천 저평가 아파트 및
재개발·재건축, 각종 정비사업 상세 분석!

서울교통공사에서 15년간 근무하며 평범한 월급쟁이였던 저자는 미래에 대한 불안을 해소하고자 부동산 투자자의 길로 나서게 된다. 저자가 첫 투자로 춘천의 소형아파트를 실투금액 1천만 원으로 매수했을 당시에는 누구도 지방 투자에 관심이 없었다. 영끌을 해서라도 서울 아파트를 매수해야 한다는 분위기가 팽배해 있었기 때문이다.
사실 저자는 자금이 넉넉하지 못해 지방 미분양 아파트에 소액투자를 할 수밖에 없었다. 더 저렴한 물건들을 찾아 전국 방방곡곡 구석구석을 수백 회 이상 임장하며 다녀야 했다. 하지만 잔금을 치르고 나면 평균 1억 원 이상씩 수익이 나고 투자 시작 2년 만에 수익률이 3,000%를 넘으면서 ‘지방 소액투자의 미다스 손’, ‘임장의 달인’이라 불리기 시작했다.
저자의 투자 성공기는 서울과 경기, 인천에서도 이어졌다. 물론 모든 투자가 고수익을 올린 것은 아니다. 하지만 하락장에서는 망설임 없이 매도하고 상승장에서는 효과적으로 매수하는 소액투자만의 출구전략을 세워 꾸준히 수익을 올릴 수 있었다.
《1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적》은 서울, 경기, 인천의 15개 지역, 100여 곳을 분석해 수도권 아파트 소액투자의 모든 것을 담았다. 서울의 경우는 중랑구와 마포구의 초기 재개발 지역을 공략하여 오를 아파트를 저렴하게 선점하는 비법을 공개한다. 경기도는 시흥, 이천, 파주의 개발 호재, 정비사업 예상 단지들, 입지 선정 노하우를 정리했다. 마지막으로 소개하는 인천 미추홀구, 부평구, 계양구에서는 GTX 및 서울과 접근성으로 분석한 소액투자처를 눈여겨봄 직하다.
매력적인 가격의 초기 재개발구역들과 소액투자처들은 중장기적으로 대장주로 올라설 미래 가치를 품고 있는 곳들이다. ‘언제나 그렇듯 지금이 가장 저렴하다.’ 결국 오늘 내가 투자한 오늘의 비지떡이 내일의 황금알이 되어 나의 부를 쌓아줄 것이 분명하다.

[목 차]

프롤로그 부동산 투자는 언제나 현재가 중요하다

인트로 한국의 부동산은 언제까지 오를까?
부동산에 투자할 때 거시 경제를 알아야 하는 이유
금리와 부동산의 역학관계
금리 인하의 필요조건은 경기침체?
2022년 하락장을 경험하고 깨달은 것들
주거시장만 위험한 게 아니다
이제 우리가 가져야 할 포지션은?

제1부 서울특별시 초기 재개발 지역 분석

제1장 우리가 서울 초기 재개발에 관심 가져야 하는 이유
왜 초기 재개발일까?
초기 재개발의 장점과 단점

제2장 기회의 땅이 될 중랑구 초기 재개발
중랑구는 소액투자자에게 ‘아직 긁지 않은 복권’
중랑구의 차기 대장주를 찾아서
중랑구 모아타운의 시작점, 망우동
7호선 역세권으로 강남 접근성이 좋은 중화동
초기 재개발의 춘추전국시대, 면목동
중랑구의 주목할 만한 극초기 구역들

제3장 서울 서북부의 최강자, 마포구 초기 재개발
한강뷰, 교통망, 인프라 호재 3박자를 모두 갖춘 마포구
마포구의 미래 대장주가 될 합정·망원 초기 재개발

제2부 경기도 소액투자 지역 분석

제4장 광명의 작은 동생, 시흥시
개발 호재가 넘치는 구도심 성장의 아이콘, 시흥시
도시재생사업이 활발한 은행동

제5장 부동산 침체기에도 나홀로 상승세, 이천시
교통망과 일자리 인프라가 풍부한 엄연한 수도권, 이천시
구도심의 변심이 기대되는 이천시 소액투자처들

제6장 GTX의 파급력이 기대되는 파주시
‘서울 1시간 생활권’으로 만드는 파주시의 강력한 개발 호재들
파주의 핵심 입지, 운정신도시
실거주자에겐 최고의 기회! 금촌의 빅3 재개발 단지
금촌의 숨은 보석, 투자자를 위한 소규모 정비사업 예상 단지

제3부 인천광역시 소액투자 지역 분석

제7장 인천의 부활을 꿈꾸는 미추홀구
GTX-B와 도시재생사업으로 변신 중인 미추홀구
인천 정비사업의 메카, 미추홀구의 주요 재개발 구역

제8장 서울과 한층 가까워지는 부평구
지하철 7호선 연장과 GTX-B 사업의 수혜지, 인천 부평구
탄탄한 인프라로 주목받는 부평구의 재개발·재건축
미래 가치가 기대되는 부평구의 소액투자자들

제9장 서울과 맞닿은 인천의 다크호스, 계양구
서울과의 직주근접 도시로 재도약할 계양구
계양구의 주요 재개발·재건축
계양구의 미래 대장 아파트를 찾아서

에필로그 소액투자 기록을 마무리하며

[본 문]

한번 금융 정책을 실행했다면 그것이 시장에 원하는 만큼의 영향력이 퍼져야 한다. 인플레이션 수치가 낮아들고 미국 소비자물가지수가 2퍼센트까지 떨어져야 그때부터 정책적인 변화가 나타날 것이다. 그렇게 시장을 컨트롤하려면 시간이 필요하다. 대략적으로 금리상승이 멈춘 것은 2023년 상반기였다. 그럼 최소한 1~2년 정도는 그 정도 금리를 유지할 가능성이 높아 보인다. 변수가 많겠지만 미국 금리인하가 시작되는 시점은 최소 2024년 하반기에서 2025년부터 시작될 가능성이 높다고 생각된다.
- 인트로 한국의 부동산은 언제까지 오를까?

초기 재개발 사업은 여러 장점이 있지만, 단점과 문제점도 분명히 존재한다. 주로 사업의 진행 과정과 결과에 관련된 것들인데 재개발을 추진하는 대부분의 사업지에서 다양한 갈등과 이슈가 생긴다. 그런데 초기 재개발 사업, 그중에서도 모아주택은 이러한 리스크가 상당 부분 상쇄될 수 있는데 그 이유는 바로 사업 진행 속도에 있다.
- 제1장 우리가 서울 초기 재개발에 관심 가져야 하는 이유

부동산 앱 ‘아실’에서 중랑구 인근의 개발 현황을 찾아보면 정말 구역 지정이 많이 된 것을 볼 수 있다. 물론 모아타운만 있는 것은 아니다. 재개발, 재건축, 공공재개발, 신속통합기획 등 다양한 개발 사업이 구역별로 진행 중이다. 그런데 지금 보이는 곳만 사업이 진행되고 있는 것은 아니다. 검정색 원으로 표시한 곳들도 각각 모아타운이나 신속통합기획으로 구역지정을 위해서 동의서를 걷고 있거나 사전타당성심의를 통과한 지역이다.
- 제2장 기회의 땅이 될 중랑구 초기 재개발

시세를 보면 빌라 가격부터 만만치 않다. 3룸 기준으로 강북구 30평형 구축 아파트 가격과 맞먹을 정도다. 상수·합정 지역의 가치가 높고 빌라 분양가도 비싸서 나타나는 현상이다. 중랑구 편에서 언급했듯이 주변 신축과의 가격을 고려해서 접근하는 것이 좋다. 이 일대의 집값 기준점은 마포한강아이파크(2018년 준공, 385세대)라 할 수 있는데 32평형(전용 84제곱미터)을 보면 약 15억 원선에서 거래되고 있다.
- 제3장 서울 서북부의 최강자, 마포구 초기 재개발

은행동과 신천동 인근은 은계지구와 별도로 도심 개발이 이루어지고 있다. 물론 택지개발지구가 아니라 자연 발생적 도시의 성격을 가지고 있지만, 은계지구가 개발되고 서해선이 개통되면서 신천동 또한 개발의 추진력을 자연적으로 받는 입지적 장점을 가진 지역이 되었다. 은계지구 대장 단지들이 서해선과 인접하지 못해서 아쉬운 단점이 있는 반면, 신천동 개발지구의 사업지는 서해선과 인접한 이점과 은계지구의 인프라도 같이 누릴 수 있는 장점이 있다.
- 제4장 광명의 작은 동생, 시흥시

이천역세권 개발사업의 최대 장점은 이천시 구도심과 인접하다는 것이다. 부발역세권사업은 아무것도 없는 빈 택지에 아파트를 공금하는 반면, 중리택지지구는 이천시 구도심의 수요를 받아올 수 있어서 개발 후 신속하게 지역이 안정될 수 있다. 택지보상 문제와 이권 문제로 분양이 연기되다가 2023년부터 분양을 시작했다.
- 제5장 부동산 침체기에도 나홀로 상승세, 이천시

파주의 마지막 호재는 파주 메디컬클러스터(PMC) 개발 사업이다. 이 프로젝트는 파주시 서패동 일원에서 약 45만 제곱킬로미터 규모로 조성되며 총 사업비는 약 1조 5,000억 원으로 추산한다. 2024년까지 클러스터의 부지 조성(택지 작업)을 완료하는 것으로 사업을 추진하고 있다. 이곳 메디컬클러스터에는 대학병원급 종합병원, 혁신의료연구단지, 바이오융복합단지 등이 들어설 예정이다. 특히 아주대학교병원 및 국립암센터와의 협력을 통해 의료 인프라를 확충하고 이를 통해 파주시를 자족도시로 발전시키는 것이 목적이다.
- 제6장 GTX의 파급력이 기대되는 파주시

인천 부동산 시장을 긍정적으로 보는 두 번째 이유는 입주 물량이 감소하고 있다는 점이다. 인천은 2022년부터 2023년까지 입주 물량의 폭탄 지역이었다. 입주 물량이 늘면 인근 전월세 시장은 폭락하게 되고 입주하려는 수요층의 매도 물량으로 기존 주택도 약세장으로 돌아선다. 그런데 연달아 입주가 이어지면 그 인근 부동산 시장은 침체기를 겪게 된다. 물량 앞에 장사 없다는 말이 이래서 나온 것인지도 모르겠다.
- 제7장 인천의 부활을 꿈꾸는 미추홀구

가로주택정비사업은 쉽게 말해 소규모 재개발 사업이라고 생각하면 된다. 사업지의 규모가 작은 단점이 있는 반면에 사업 절차는 기존 재개발 대비 간편하고 빠르게 진행되는 특징이 있다. 삼산동 일대는 주변에서 재개발·재건축이 활발히 진행되고 있으므로 꼭 아파트 투자만 고집하지 말고 신축 아파트 메리트가 있는 입주권 매수 투자로 선회할 수도 있다.
- 제8장 서울과 한층 가까워지는 부평구

꼭 현장에 가보라고 하는 이유가 바로 여기에 있다. 우리 부동산 투자자들은 현재 가치보다는 미래 가치를 판단해서 투자를 실행한다. 현재는 주거입지가 아주 좋지 못하고 사람들이 싫어하는 입지지만, 주거환경이 지금보다 개선되는 지역이라면 투자해볼 만하다고 생각한다. 지금의 제일풍경채위너스카이 사업지처럼 말이다.
- 제9장 서울과 맞닿은 인천의 다크호스, 계양구