변동성이 큰 부동산 투자에 성공하려면 불황기와 호황기를 가리지 않는 자신만의 확고한 투자 철학을 세워야 한다!

30년 경력의 부동산 투자 전문가가 알려주는 전천후 고수익 투자 전략

600만 원 투자로 8,000만 원의 수익을 내고 부동산 하락기의 투자로 10억 수익을 쟁취한 부동산 투자 전문가, 김양수 저자가 혼란스러운 부동산 투자자들을 위한 필수 투자 지침서를 내놓았다.

어떻게 해야 시장의 흐름을 예측하고 투자하는 타이밍을 찾을 수 있을까? 모든 분야를 막론하고 투자자들이 가장 답을 알고 싶어할 질문이다. 그러나 여기서 저자는 단호하게 대답한다. ‘부동산 시장을 예측하는 것은 불가능하다.’ 비원칙적인 뿌리가 유난히도 거대한 이 시장에서 합리적이고 원칙적인 결론을 찾아낼 수는 없다. 그렇기에 저자가 말하는 전략은 아주 단순하며, 또한 명료하다. 투자자 개인으로서 어찌하지 못할 일은 아무리 대비해도 벌어지게 되어 있다. 그렇다면 ‘불황기와 호황기를 가리지 않고 성공할 수 있는 투자 전략’을 세우면 된다. 이를 위해서는 확고한 자신만의 투자 마인드를 갖추는 일이 무엇보다 중요하다.

『기회는 온다, 부동산 투자 성공비법』은 다양한 투자 경험을 갖추고 30년이 넘도록 부동산 투자 멘토로 활약해온 저자가 다양한 분야의 투자 비법과 실사례를 담은 책이다. 시장의 상승기 · 하락기를 가리지 않고 주거용 건물로 수익을 내는 팁, 분양권으로 시작하는 투자 전략, 상가 투자를 위해 상권을 분석하는 필살 전략과 농지·임야를 이용하여 평생 가는 확실한 노후대책 투자에 성공하는 방법 등 그야말로 ‘이 중에 원하는 투자 비법 하나는 있겠지’ 싶은 알짜배기 소액 투자 노하우가 가득하다. 부동산 투자 입문자부터 새로운 활로를 고민하는 경험자까지 두루 해법을 찾을 수 있는 이 책은 특별한 성공담 대신 누구나 시도할 수 있는 전략 지침으로 부동산 투자의 활로를 열어줄 것이다.

[목 차]

『기회는 온다, 부동산 투자 성공비법』 소개

추천사

프롤로그 - 내가 왜 이런 책을

작가의 말

1부 투자 최적기, 정답은?

언제 하는 투자가 정답인가

2부 부동산 세상 사는 기본기

모르면 속고 아는 만큼 보이는 세상

임대차 3법의 핵심 내용 정리

- 이 정도는 알아두자, 단독주택의 종류 3가지

전세 사기 피하는 유일한 해법, 빌라 가격 판단하기

빌라의 불법행위와 위반건축물

- 불법확장 빌라

- 근생 빌라를 아십니까

- 방쪼개기 빌라

3부 상승기 · 하락기 주거용 갭투 전략

반드시 해야 하는 누구나 할 수 있는 갭투자

- [칼럼] 부동산 전업 투자자의 길

갭투자 성공 사례에서 투자 노하우를 몽땅 배워보자

- [칼럼] 상승기 투자 기법, 하락기 투자 기법

- [칼럼] 부동산 하락기 고수들의 진검승부

4부 분양권 투자 전략

상승기 분양권 투자, 하락기 분양권 투자

- [칼럼] 나의 30년 부동산 스토리

5부 상권분석 상가투자

상가투자의 기본기와 투자 마인드

- 상가투자 자금계획 세우기

- 어떤 상가에 투자할까

- 인터넷 정보와 중개사무소 활용 노하우

- 이런 상가는 피하는 것이 좋다

- 상가 투자자와 임차인의 권리금 관계

월세 받는 상가투자, 2층 상가투자 사례

신개념 상권분석 빅데이터 사이트

고급 임대차계약서 이렇게 쓴다

- 렌트프리(장기계약, 보증금 높게, 수익률 높게)

- 부가세 별도

- 원상회복, 수리비 부담 주체, 간판

- 명도조건과 권리금 문제 명시

- 제소전 화해의 활용사례

응팔골목이 변하고 있다

6부 꼬마빌딩 건물주 되기

투자 로망, 나도 꼬마빌딩 건물주가 되고 싶다

- 꼬마빌딩은 이렇게 검토·분석해보자

- [칼럼] 꼬빌 투자 고수들이 토지를 먼저 배우는 이유

투자자가 알아야 하는 건물신축 기본 안목

어떤 토지에 어떤 건축물을 지을 수 있나

어떤 마인드로 신축에 임해야 하나

어떻게 지을 것인가

- 건축 관련 기본 용어들의 이해

- 일조권은 꼬빌 투자자에게 어떤 영향을 미칠까

- 주차대수에 의한 건축 제한

- 수익률을 극대화시키는 건축물의 선택

AI로 해보는 건물신축 가설계

시공자와 건축주 그리고 건축설계사

- [칼럼] 걸으면서도 배우게 되는 부동산 투자 기법들

7부 재개발 재건축 실전투자 Ⅰ - 기본기 스터디

재재투자 기본기 스터디

30년 미래가치시장에 투자하라

- [칼럼] 나도 성공한 투자무용담의 주인공이 되어볼까

9억이 25억으로 변하는 재건축 투자 마인드

어느 정비구역이 사업성이 좋은 곳일까

8부 재개발 재건축 실전투자 Ⅱ - 실전 스터디(사례)

가장 쉽게 시작하는 재개발투자는

- [칼럼] 징하게 투자 공부가 싫어도 방법은 있다

재재 용어와 절차 이해는 정확한 투자의 시작이다

- 정비사업이 시작되는 출발점이 달라지고 있다

- 추진위원회

- 토지등소유자와 조합원, 그리고 조합설립인가

- 건축심의

- 사업시행인가, 감정평가, 조합원 분양신청, 관리처분계획기준일

- 감정평가의 이해

- 관리처분계획인가

- 이주 철거와 착공

감정평가 완료된 구역의 재재투자 수익예측

초기재재구역의 수익의 예측과 투자 판단

쪽대박과 직결되는 권리산정기준일의 정확한 이해

사기당한 줄도 모르는 재재투자 초보자들

소규모로 재개발을 할 수 있을까 [사례]

정비사업지 이렇게 찾으면 된다

쉬운 재재투자, 어려운 재재투자. 이것이 가장 중요하다

5천이 3억으로 5백이 1억으로 변한 이유 [사례]

웃프다 이런 투자

쉬엄쉬엄 투자 공부, 한양도성 사대문 투자 투어

9부 부동산 법률투자

서류분석만으로도 절반의 성공이다

- 토지이용계획확인서의 이해

- 건축물대장 종류와 토지대장·임야대장

- 등기부등본(등기사항 증명서)의 발급과 분석

- [칼럼] 투자보물창고 토지이용계획확인서는 이렇게 본다

부동산 법규들의 연결구조를 알면 토지가 쉬워진다

지목변경투자의 진실

- [칼럼] 대지와 잡종지 지목변경투자

땅 보는 안목의 현장종합정리

10부 수용보상투자

수용당한 것인가, 수용투자한 것인가

- 수용되는 토지투자만 하면 큰돈을 번다

- 보상가격은 도대체 얼마가 될까

- 수용보상절차를 알면 투자 타이밍을 잡는다

다양한 개발정보 쉽게 찾는 방법

- 보상정보 이렇게 확인하라

- 보상세부정보 확인 사이트

- [칼럼] 토지투자는 미래계획의 분석이다

대규모 프로젝트 사업진행지 이렇게 찾는다

보상감정평가는 어떻게 하는가

- 사례 한 방으로 풀어내는 보상감정평가

보상가격을 예측할 수 없는 물건투자

도시계획시설을 알면 왜 돈이 될까

- 도시계획시설해제를 활용한 투자 사례

- [칼럼] 강남 야산에 무서운 마네킹이 땅을 사려고 한다

11부 농지임야 실전투자

사례로 쉽게 배우는 농지투자

- 묵은 맹지농지의 금의환생 사례

농지투자의 첫 관문 농지취득자격증명서

- 발급 노하우와 미발급 시 대응 노하우

- [칼럼] 농지가 산으로 간 이유

- 취득한 농지를 어떻게 관리할까

맹지농지에 주택 아닌 주택을 지어보자

- 지하수 작업과 정화조 하수시설

평생 고액 월급 받는 농지투자

- 나의 노후 대비, 농지연금보다 나은 게 없다

지식 있는 임야임장 지식 없는 임야임장

경매로 토지를 저렴하게 매수하자 [사례]

묘지 지분임야를 스터디 투자용으로 낙찰받다 [사례]

임야 보는 안목 하나로 6억 버는 사람 [사례]

12부 공장창고 지식산업센터 실전투자

공장창고 개발은 부동산 개발투자의 꽃

- 공장의 종류와 창고 기본개념 잡기

- 무늬만 공장과 진짜 일반공장의 사례

수익형 업무용투자 지식산업센터

지식산업센터투자의 기본기

지식산업센터의 투자 노하우

분양받을까 일반매수할까

당장의 투자수익률에 현혹되지 말라

13부 경공매 특수부동산 투자

끝장추적 권리분석 트레이닝

- [칼럼] 경공매 투자 할까 일반 매물 투자 할까

행복실전투자를 위한 권리분석의 세계

경공매는 투자의 본질이 아니다

- [칼럼] 두 얼굴의 경공매 투자

실전경매 권리분석, 그 찐한 바다에 빠져보자

6종류 말소기준등기의 중요성 [사례]

소액으로 즐길 수 있는 공유지분투자

- 다세대 주택 소액지분경매 투자 사례

- 경매 나온 예쁜 전원주택지 사례

- 나도 꽃놀이패 소액투자를 즐기고 싶다

- 대박 법정지상권 건축물 있는 토지경매를 노린다

14부 NPL부동산 금융투자

실전투자사례에서 NPL투자구조를 익혀보자 [사례]

NPL투자와 농지연금 콜라보 투자 [사례]

GPL 금융투자를 통한 수익실현의 이해 [사례]

NPL(부실채권)투자의 이해와 방법

부실채권은 어디서 매각하는가

- 위탁자산관리회사 찾는 방법

- 각 기관들은 어떤 방식으로 매각을 하는가

- [칼럼] 남들이 잘 몰라야 블루오션투자

에필로그 - 나의 투자 철학과 함께하는 후학님들께

『기회는 온다, 부동산 투자 성공비법』 전권 세부 목차

[본 문]

‘꼬마빌딩’이라는 용어가 투자시장에서 많은 반향을 불러일으키고 있다. 그도 그럴 것이 부동산 투자에 관심이 있는 자라면 누구라도 이 꼬마빌딩 한 채 정도는 갖고 싶어 하는 것은 어쩔 수 없는 인간의 기본적인 욕구다.

어른 빌딩은 자금이 많이 들고 꼬마빌딩은 투자 규모가 아무래도 적을 것으로 생각하고 있을 수도 있겠지만 사실 이게 말이 꼬마이지 막상 뭘 해보려고 하면 투자금이 만만치 않다는 것을 느끼게 된다.

꼬마빌딩이라고 하는 것은 생각하는 사람의 마인드와 투자금의 규모에 따라서 상당히 다양한 건축물로 나누어질 수 있다. 시중에도 많은 종류의 강의가 있고 또 그 강의들을 수강하시는 분들도 어떻게 해서든지 꼬마빌딩을 마련해서 꼬박꼬박 안정적으로 월세수입구조를 만들고, 또 매각 시에는 매각차익을 계획하는 세부적인 방법을 배우려는 분들일 것이다. 상당히 안정적인 투자 형태의 품목이다.

이 꼬마빌딩을 갖기 위해서는 먼저 자신이 보유하고 있는 투자금의 규모에 따라서 어떤 형태의 건축물을 매수할 것인가를 가장 먼저 염두에 두어야 한다. 가장 흔히 생각하는 것이 도시의 번화가에 있는 작은 규모의 통건물을 단독소유하고 각 층이나 호실별로 임대를 하고 그 임대료 수익을 고정적으로 받는 것이 기본적인 투자패턴일 것이나, 여기에는 만만치 않은 초기자금이 들 수 있다. 물론 대출을 최대한 받아서 실투자 금액을 줄이고 임차인들의 보증금을 조절하여 실투자금을 좀 더 줄이는 방식으로 매입설계를 한다면 부담을 줄이면서 매수할 수도 있을 것이다.

- p.122

낡고 허름하고 자그마한 면적의 토지가 일반 매물이나 경매 혹은 공매로 나왔다고 치자. 내가 이 물건이 있는 지역에 관한 정보를 잘 모르는 사람이라면, 이

런 물건은 어떤 마인드로 접근을 해야할까요라는 질문은 많은 분들의 공통점일 것이다. 필자가 이런 경우를 접했을 때 살펴보는 방법을 말씀드리고자 한다. 필

자도 신이 아닌 이상 일반인들이 살펴보는 내용들과 크게 다른 내용은 없다.

가장 먼저 보는 것은 이 물건이 어디에 위치해 있는지를 지도로 살펴본다. 인터넷지도는 많은 지도가 있으나 필자는 카카오맵과 네이버지도를 보는 편이고 어느 정도 세밀한 관찰이 필요할때는 다른 다양한 어플도 참고로 살펴본다. 지적도와 실물과의 실제위치를 살펴보고 싶을 때는 스마트국토정보지도를 쓰는 편이다. 항공뷰도 도시의 분위기를 볼 때 참고하는 페이지다. 그 외에도 구글어스나 물건의 성격에 따라 골고루 참고를 하는 편이다. 해당 물건이 현장에서 어떤 위치 형상 접근성 등을 하고 있는 지를 살펴본다. 현장에서 촬영해둔 도로뷰도 유심히 살펴보는 편이다.

그다음에는 토지이용계획확인서를 본다. 지목, 면적, 공시지가, 용도지역, 용도지구, 기타법률에 의한 제한사항 등을 본다. 그리고 해당 페이지의 아래에 있는

고시도면을 보면서 조금 전 지도로 보았던 현장의 물건과 지적도상의 토지상황을 머릿속에서 비교해본다.

- p.307

흔히 NPL투자를 처음 접근하시는 분들은 이것이 황금알을 낳는 거위라도 되는듯한 착각을 하는 초보자분들이 많다. 헛소리다. 그렇게 알고 있다는 것은 이것으로 속여 먹이려는 목적이 있는 사람들로부터 들었던 선입견일 뿐이다. 이 NPL투자가 황금알을 낳은 거위라면 대한민국에 어느 누가 투자를 하지 않겠는가. 그저 부실채권이라는 것은 매입하고 매각해서 그 과정에서 발생하는 수익을 실현하는 한 가지 투자 방법일 뿐이다. 하지만 필자가 이 NPL투자는 일반 부동산 투자보다는 훨씬 세련된 투자수익을 만들어낼 수 있는 다양한 방법들이 있다는 점을 분명히 인식하기 때문에 필자도 많은 관심을 가지고 좀 더 적극적으로 금융과 관련한 부동산 파트에 대한 연구를 많이 하고자 하는 것이다. 아는 만큼 보인다는 말이 있다. 특이 이 분야에서는 지극히 먹히는 말이 될 수 있다. 조금이라도 그 깊이를 알수 있다면 좀 더 디테일한 수익구조를 실현할 수 있는 분야가 바로 이 NPL투자라고 하는 분야다.

많은 책자들이 어려운 NPL용어부터 들이대면서 이야기를 전개하는 구조로 되어 있어서 낯선 입문자 입장에서는 제법 힘든 용어들이 있어서 접근하기가 어렵다. 하지만 필자는 투자 사례부터 제시하고 먼저 대략적인 흐름을 파악하는 것이 이 부실채권의 구조를 이해하는데 훨씬 효율적이라는 생각에서 사례설명부터 먼저 해보고자 한다.

자, 그렇다면 지금부터 예전에 진행된 사례들을 살펴보면서 실전투자 감각의 첫 출발을 해보도록 하자.

- p.464