“앞으로 30년, 부동산의 미래가치는
이렇게 변화한다!”

20년 경력 ‘업계 탑 수익률’ 도시 개발 사업가의
돈과 사람이 몰리는 땅을 고르는 안목

『부동산 투자의 관점』은 20년 경력의 도시 개발 사업가로 업계에서 명성을 얻은 오윤석 저자가 남들이 보지 못하는 부동산의 숨은 가치를 발굴하는 방법을 체계적으로 소개한 책이다.
사람의 성격이 다 같지 않듯 부동산 역시 하나의 같은 물건이 존재하지 않는다. 이제 부동산도 같은 이치로 바라봐야 한다. 우리의 눈에 보이지 않는 부동산의 정확한 아이덴티티(identity)에 대해 분석을 잘할 줄 알아야 한다. 하지만 대다수는 부동산을 바라볼 때 겉모습, 다시 말해 가격이나 수익적 측면에만 집중한 채 제대로 부동산의 가치를 분석하지 않는다. 부동산에 숨겨진 가치를 발견할 수 있다면 얼마든지 저평가된 지역과 매물을 찾아 그 공간을 돈과 사람이 몰리는 핫플레이스로 만들 수 있다.
삼프로TV 「위즈덤칼리지-부동산의 지혜」와 「부동산 액션 스쿨」, 패스트캠퍼스 「아파트 말고 부동산 재테크 시작하기」 등 온라인 인기 부동산 강연을 통해 부동산에 대한 색다른 상상력을 제공한 오윤석 저자, 그가 20년 동안 현장을 발로 뛰면서 본인이 터득한 부동산의 숨은 가치를 찾아내는 비결을 집대성한 이 책은,
30년 뒤 시장의 사이클에도 영향을 받지 않고 계속 높은 가치를 지닐 곳이 어디인지를 예측하고, 그곳을 가장 먼저 발견할 투자 기회를 제공할 것이다.

[목 차]

프롤로그
부동산을 관통하는 나만의 판단기준을 갖기 위해

CHAPTER 1. 가격이 아니라 가치에 답이 있다
부동산을 관통하는 나만의 판단기준을 갖기 위해
내 주머니에 천 원짜리 한 장 없었던 이유
철저하게 망가진 리스크 관리
지금도 반복되는 실수들
부동산의 가치를 결정하는 인간의 삶

CHAPTER 2. 낡은 부동산 승자이론에서 벗어나라
천 개의 페르소나를 가진 부동산
부동산 뉴스가 불러일으키는 두 가지 효과
부동산 투자의 4가지 관점
[더 알아보기] 부동산은 정찰제가 아니다 - 부동산 가격을 결정하는 주요 요인

CHAPTER 3. 급변하는 시장이 미래가치를 선점할 적기
부의 미래는 가치의 미래와 연결된다
대한민국의 도시는 앞으로 어떻게 변화할 것인가
도시의 변화를 통해 미래가치를 예측하라
저출산과 고령화 시대의 부동산
무엇이, 어떻게, 왜, 다른지를 항상 고민해야 한다
[더 알아보기] 부동산 법률의 핵심은 권리분석

CHAPTER 4. 진짜 가치를 알아보는 판단력을 기르자
지속 가능한 성장성을 어떻게 발견할 것인가
부동산 상권을 날카롭게 분석하는 법
입지의 4가지 관점
2040 서울도시기본계획을 꿰뚫어봐야 한다
현장에 모든 답이 숨어 있다
지구단위계획이 만드는 새로운 상권
가격 등락의 시기, 부동산 투자자는 어디를 주목해야 할까

CHAPTER 5. 입지와 사업성을 분석할 수 있는가
잃으면 투자가 아니다
입지와 사업성을 분석할 수 있는가
부동산 투자의 절대 진리, 입지 분석
부동산 투자를 위한 자기 점검 체크리스트
부동산은 멀리서 넓게, 가까이서 자세히 봐야 한다
실전 입지 분석 사례
CHAPTER 6. 부동산 투자에도 기획력이 필요하다
콘셉트와 콘텐츠가 부동산의 가치를 결정한다
부동산은 살아 움직이는 생물이다
무섭게 성장하고 변화하는 도시의 트렌드
부동산에 가치를 부여하는 콘셉트와 콘텐츠

CHAPTER 7. 부동산 정책 어떻게 바라볼 것인가
사업가의 눈으로 부동산 정책을 보면 미래가치가 보인다
부동산 정책이 나에게 미치는 영향
역대 정부의 부동산 정책
[더 알아보기] 사례로 알아보는 세제 정책과 금융 정책

CHAPTER 8. 성공을 결정짓는 사고의 차이
부동산 투자의 화룡점정, 권리분석
등기부와 권리분석의 정의
권리분석의 첫 단추 등기사항전부증명서
등기사항전부증명서 분석 방법
법률적 관점으로 현장을 바라보기
[더 알아보기] 도심 부동산 개발 실전 사례

프롤로그
내 인생의 출구전략

[본 문]

대다수의 사람들은 부동산을 바라볼 때 겉모습, 다시 말해 가격이나 수익적 측면에만 집중하고 있다. 그러나 부동산을 바라보는 관점을 외형적인 모습, 즉 돈이라는 수익적 측면에서 내면에 숨겨져 있는 가치를 찾아 발현시킬 수 있을 때, 비로소 부동산이 내게 더 친근한 친구로 다가올 것이다.
여러분이 부동산이 가지고 있는 내면의 모습을 보다 합리적으로 판단할 수 있는 기준을 갖출 수 있다면, 그때부터는 부동산이라는 친구는 슬픔과 고통, 배신을 안기는 존재가 아니라 늘 가까이하고 싶은 친근한 존재가 될 수 있다.다.
-「프롤로그 - 부동산을 관통하는 나만의 판단기준을 갖기 위해」중에서

부동산 투자를 하면 보면 부동산 시장이 움직이는 모습에 당황할 때가 참 많다. 필자 역시 마찬가지인데, 필자가 투자를 시작하며 당황했던 점 중에 하나가 같은 지역, 심지어 같은 장소에 있는 아파트라 하더라도 그 가격이 천차만별이라는 점이었다.
실제로 같은 단지의 아파트 101동과 102동조차 가격이 다르고, 심지어 같은 동이라고 하더라도 2층과 15층의 가격 차이가 존재한다. 내부 구조도 완벽하게 동일하고, 크기도 차이가 없음에도 불구하고 가격 차이가 나는 것이다. 아마도 대부분의 독자가 그게 뭐 당황할 만한 일이냐고 헛웃음을 지을지도 모르겠다.
“부동산 전문가라는 분이 그것도 모릅니까? 당연히 조망권에 따라 달라지는 거 아닌가요?”, “조금 더 조용하고 출입이 편리하다면 역시 그것이 가격 차이의 원인이 아닐까요?”, “남향이라면 당연히 더 비쌀 수 있겠죠?”
다 맞는 말이다. 조망권, 남향 등등 같은 물건도 여러 요인에 따라 가격은 달라진다. 하지만 독자 여러분은 내가 가졌던 궁금증을 이러한 몇 가지 대답만으로 간단히 해소해서는 안 된다.
이 문제는‘부동산의 가치를 결정하는 인간의 삶’이라는 측면을 설명해줄 매우 중요한 단서이기 때문이다.
-「CHAPTER 1. 가격이 아니라 가치에 답이 있다」중에서

2023년 대한민국 부동산 시장은 한 치 앞을 내다보지 못할 만큼 혼란스러운 상황이다. 2021년까지 폭등하던 아파트 매매가가 2022년 많게는 40~50%씩 떨어지는 지역이 속출하며 대한민국 부동산 지형이 어떻게 변할지 모두가 신경을 곤두세우고 있다.
수도권 아파트 가격이 폭등할 때 많은 사람들이 공급이 부족해서라고 이야기했다. 그 이후 외부적 충격(금리 상승 등 거시적 요인)으로 부동산 시장은 급격하게 냉각되었다. 이 시점에서는 공급에 대한 이야기는 나오지 않았다. 공급이 부족하다는 것에는 동의하지만 단순하게 공급이 부족해서 가격이 상승했다는 것에는 동의하지 않는다. 부동산 시장의 가격 형성은 여러가지 보이지 않는 손(정책, 금리 등)에 의해 영향을 받기 때문이다. 상권의 쇠퇴, 소비자의 심리 변화 등 다양한 이유로 한순간에 가치가 폭락하는 경우가 많아질 것이다. 결국 부동산 투자로 성공하기 위해서는 보다 현명하고 신중한 의사결정이 필요하다. 현재의 가치가 아닌 미래의 가치를 예상하고 신중하게 의사결정해야 한다.
-「CHAPTER 3. 급변하는 시장이 미래가치를 선점할 적기」중에서

적필자가 A역 일대에서 사업지를 찾고 있을 때였다. A역 기준 도보 5분 거리에 있는 대상지만을 중점적으로 확인하며 사업성 검토를 했다. 그 결과 사업 타당성이 기준 이상으로 분석되는 대상지가 있어 건축사 사무소에 기획설계를 의뢰했고, 설계사의 의견이 도착했다.
“A역 지구단위계획구역인데 확인해 보셨습니까?”
중요한 서류 한 장을 빼놓고 확인하지 않은 것이다. 바로‘토지이용계획확인원’이었다. 그제야 A역 지구단위계획을 부랴부랴 확인해보니 계약하려던 필지는 지구단위계획구역상 공동개발로 묶여있던 곳이었다. 공동개발에 묶인 필지는 3필지였고, 필자가 추천받았던 물건이 그중 1필지였다. 결국 원래 계획에 없던 2필지를 매입하거나, 1필지를 아예 포기하거나, 지주공동개발을 진행하거나 셋 중의 하나를 선택할 수밖에 없었고, 필자의 결론은 사업 철회였다.
-「CHAPTER 4. 진짜 가치를 알아보는 판단력을 기르자」중에서

사업성 분석이란‘사업을 시행하기 전에 특정사업의 성공 가능성을 파악하기 위해 사업 추진 능력, 기술성, 시장성, 경제성, 리스크 등을 분석하고 평가하는 것’을 말한다. 이를 통해 투자가 가능하다고 판단됐을 때에야 사업을 시작하는 것이다. 무작정 사업자 등록부터 하고 사업을 한다면? 빚더미에 앉을 가능성이 높다. 이것은 부동산 투자에도 그대로 적용된다.
그런데 신기하게도 현장을 보면 전혀 다른 양상이 자주 목격된다. 모든 투자자들이 공통적으로 경험하는 일이 있다. 시장에 형성된 가격을 보고 그대로 투자를 진행한 경험 말이다. 왜일까? 간단하다. 물건이 내 눈에 엄청 좋아 보이기 때문이다. 철저한 사업성 분석이 필요한 줄은 알면서도 눈에 뭐가 씐 것처럼 무턱대고 계약서에 사인을 한다. 그리고 얼마 지나지 않아 땅을 치고 후회한다.
왜 이런 비합리적인 일들이 벌어질까? ‘판단 기준’이 없기 때문이다. 물건을 어떻게 분석해야 할지 객관적인 기준과 방법을 모르기 때문이다. 그렇다면 객관적인 판단 기준의 최소한의 기본은 무엇일까? 바로‘리스크 관리’로부터 시작되어야 한다.
-「CHAPTER 5. 입지와 사업성을 분석할 수 있는가」중에서

필자뿐만 아니라 부동산 사업을 하는 전문가 분들이라면 다음의 말에 절대 공감하리라 확신한다.
“임대차 계약부터 경매, 투자, 개발사업까지 부동산에 관련된 모든 의사결정은 권리분석으로부터 시작된다.”
부동산 계약 후 당사자 간 다툼이 발생하였다고 가정해보자. 서로의 의견이 조정되어 합의가 된다면 문제가 발생되지 않겠지만 조정에 실패하면 민사소송으로 갈 확률이 높다. 소송이 진행되면 계약서에 작성된 조항과 객관적으로 입증할 수 있는 증거만을 가지고 판단한다. 계약서 조항은 양 당사자의 의사표시에 의해 이루어진 법률 행위이며 당사자의 의사대로 권리가 발생된다. 부동산 투자의 성공과 실패는 작은 법률적 해석에서 갈리는 경우도 많다. 우리가 변호사처럼 법률적 행위를 바탕으로 사고해야 하는 이유가 여기에 있는 것이다. 부동산 투자(사업)의 첫 단추인 권리분석의 중요성과, 권리분석의 기초가 되는 등기사항전부증명서에 대해 알아보는 것은 그래서 필수적이다.
-「CHAPTER 8. 성공을 결정짓는 사고의 차이략」중에서

부동산을 취득하고, 운영하고, 매각하는 이 세 단계 과정 중에서 제일 중요한 단계는 무엇일까? 필자는 취득 전 단계라고 생각한다. 부동산 투자에 들어가기 전에 여러분은 취득, 운영, 그 후 매각 과정을 설계하여야 하며, 취득 전 수익성 검토가 완료된 후 비로소 취득 단계에 들어가야 한다. 조금은 냉정하지만, 현실적인 이야기다. 여러 번 강조하지만, 의사결정 전 리스크 관리를 위해서는 꼭 출구전략을 마련해야 한다.
임대차계약부터 매매계약, 경매, 도심(비도심) 개발까지, 부동산 투자의 의사결정은 하나의 맥으로 통한다. 법률적, 경제적, 기술적, 사회·문화적 관점에서의 철저한 분석을 기본으로 도시·군 기본계획과 관리계획(지구단위계획)의 변화와 현황, 거시경제와 정책의 움직임, 부동산을 사용하고 욕망하는 사람들의 니즈와 트렌드의 변화까지 폭넓게 바라보며 자신만의 의사결정 기준을 수립해야 한다.
-「에필로그 ？ 내 인생의 출구전략」중에서

부동산이라는 공간은 시간이 아무리 흘러도 그 본질은 변함이 없습니다. 그리고 부동산의 가격이 가치에 의해 결정된다는 것도 변치 않은 진리입니다. 그래서 부동산에 대한 투자 전략을 세우려면 부동산의 가치를 볼 수 있는 안목을 갖추어야 합니다. 곁에서 지켜봐 온 저자는 20년 내공의 안목을 갖춘 부동산 가치투자 고수입니다. 현장에서 갈고 닦아온 그의 투자 노하우가 오롯이 담긴 이 책이 부동산을 보는 독자의 관점을 근본적으로 바꿔줄 것으로 기대합니다.
- 서학수, 더웰스인베스트먼트㈜ 대표이사

이 책은 우리가 잘 알고 있다고 믿어온 부동산에 대한 상식이 얼마나 잘못되었는지, 그리고 부동산 투자에서 가장 중요한 점이 무엇인지를 명쾌하게 설명하고 있습니다. 하루가 다르게 급변하는 시장 상황 때문에 부동산 투자에 대한 고민이 있으시다면, 이 책을 통해 부동산에 대한 올바른 이해와 투자에 대한 인사이트를 얻을 수 있을 것입니다.
- 이재수, 강원대학교 부동산학과 교수

이 책에는 부동산 투자를 위해 갖춰야 할 원칙이 들어있습니다. 자신의 실패를 철저하게 복기하며 써 내려간 저자의 이야기는 부동산 투자의 리스크를 줄일 수 있도록 도와줄 것입니다. 부동산 투자의 기초부터 법률적 해석까지, 부동산 투자를 제대로 배우고 싶다면 이 책을 꼭 읽어 보길 권합니다.
- 김은표, 법무법인 「고우」 대표변호사