유튜버 빌딩진영쌤과 함께하는
건물주 되기 프로젝트

강남 사람들은 왜 아파트를 팔고 건물을 살까?
자산이라고는 집 한 채가 전부이던 사람들이
건물 투자로 시세차익, 임대수익을 챙기다
내 집 마련이 최종 목표가 되어서는 안 된다
집은 없어도 건물은 사라!

부모님께 물려받은 것 하나 없이
월세에서 14년 만에 160억 원대 자산을 일군
강남의 건물주 30대 워킹맘의 노하우

부자가 되려면 건물을 사라

2000년대만 해도 대부분의 사람들은 집 한 채만 마련하면 현재는 물론 노후까지 남부럽지 않게 살 수 있을 것이라고 생각했다. 그때만 해도 10억 원만 모으면 평생 먹고살 수 있다고 여겨 ‘10억 원 만들기’가 재테크 분야의 트렌드가 되기도 했다. 그러나 지금 10억 원으로는 서울에 있는 아파트 한 채를 사기도 힘들다. 서울이나 수도권에 아파트를 한 채 가지고 있다 하더라도 주거지를 해결하는 것에 지나지 않을 뿐 생활의 전반을 보장할 수 없다.

그에 비해 일해서 버는 소득의 상승 속도는 더디기만 하고, 물가상승률은 소득상승률의 2배를 넘어서고 있다. 내 집 마련의 꿈에서 내 건물 마련의 꿈으로 확장된 것은 이러한 경제적 배경 탓이 크기도 하다. 더불어 사람들이 원하는 삶의 수준도 높아지고 있다. 흔히 절약하면 얼마든지 먹고살 수 있다고 하지만, 단순히 생계를 유지하는 것만으로는 만족스러운 삶을 즐기기 힘들다. 여기에 길어진 평균수명도 한몫한다. 은퇴 이후에도 50년 이상을 더 살게 된 세대는 지금부터 준비해야 하니 마음이 조급하다.

사람들이 마지막 재테크로 건물을 선택한 것은 어쩌면 당연한 귀결이다. 가만히 놔둬도 시간이 흐르면 자연적으로 오르는 자산 가치, 일해서 버는 노동소득 이외에 매월 들어오는 임대수익, 내 사업을 하더라도 임대료가 들지 않는 편안함, 그리고 자녀 세대까지 풍족하게 살 수 있는 현금흐름.

그러나 지극히 평범한 사람들에게 내 건물을 갖는 일은 거의 상상으로 그친다. 어디서부터 시작해서 어떻게 해야 하는지 엄두가 나지 않는다. 부자들, 그들만의 리그일 뿐이라고 생각한다. 하지만 간간이 주위에서 내 건물을 샀다고 하는 소식이 들려온다. 그들만의 리그에서 벌어지는 함성이 가까이 들려오는 순간 평범한 사람들이 건물주의 길로 한 걸음 다가간다. 건물주의 꿈, 더 이상 남의 이야기가 아니다.

[목 차]

prologue_건물은 단순한 부동산이 아니다

1장 내 집 마련의 꿈에서 내 건물 마련의 꿈으로
우리는 왜 건물주가 되고 싶을까?
평범하지만 건물주입니다
열망에 치열함을 더하면 이루어진다
첫 번째 내 집, 여기서부터 시작이다
종잣돈 마련의 무한 루프
주식은 무섭고 저축은 답답하다면?
내 건물이라는 꿈의 레버리지

2장 단 하나도 놓쳐서는 안 되는 성공률 100% 핵심 비법
나에게 맞는 생애 첫 건물 찾기_매입과 자금운용 계획
신중하면서도 빠르게 결정하라_설계와 시공사 선정
임대료 700만 원을 더 받는 한 끗 차이_인테리어와 임대차
더 큰 목표를 위한 또 다른 투자_재매각

3장 자산 가치를 단숨에 2배로 높이는 신축
100세 시대, 남은 인생을 책임질 꼬마빌딩
_60대 은퇴자 부부의 작업실 겸 주거 공간
초단기투자로 수억 원 뚝딱
_1년 만에 37억 원의 시세차익
주식보다 안정적인 건물 투자
_56억 원에 매입해 120억 원 건물로
부자에서 슈퍼 부자로, 자산 퀀텀 점프
_지역, 입지, 상권의 3박자
전략적 기다림으로 찾은 건물
_부동산 투자에서 충분한 시간은 필수
이것만은 알고 시작하자_신축

4장 적은 투자로 남부럽지 않은 임대수익 리모델링
엘리베이터 없는 건물의 환골탈태
_7억 원이 54억 원의 가치를 만들다
장기투자에는 땅의 가치를 눈여겨봐라
_임대수익보다 지가 상승 요인에 초점을 맞춰라
자기자본 10억 원으로 서울 건물주 되기
_20대 예비 부부의 인생 투자
이것만은 알고 시작하자_대수선 리모델링

5장 한 달 만에 수익 실현을 위한 방법
불가능한 건물도 눈여겨보자
_자루형 토지 단점 해결로 1년 만에 19억 원 차익
건물 투자에서 가장 중요한 임대차
_통임대를 할 수 있는 건물이 유리하다
매입부터 임대까지 한 번에 끝내는 포괄양도양수
_계약부터 한 달 만에 수익 실현

6장 내 건물에서 영업수익까지 챙기는 위탁운영
입지도 안 좋고 평수도 작은 건물의 대반전
_망원동 좁은 골목이 핫플레이스로 바뀌다
좋은 상권은 절대 배신하지 않는다
_건대 입구 초역세권에서 10억 원대 투자
분위기 있는 카페로 넉넉한 은퇴 생활
_도넛 카페 사장과 건물주를 동시에
서울에 교토 감성 한 스푼으로 가치 상승
_35평 상가주택이 인생샷 카페로
레스토랑 사업과 부동산 투자를 동시에
_서교동 작은 주택을 레스토랑으로
우리 함께 건물주 되어보는 건 어떨까?
_소액 투자자들이 홍대 33억 원 건물 공동 매입
이것만은 알고 시작하자_위탁운영

부록
1. 작지만 쏠쏠한 건물 투자 유망 지역
2. 내 건물을 갖기 위한 7계명
3. 꼬마빌딩 톺아보기
4. 오늘도 내 건물을 꿈꾸는 사람들의 후기

[본 문]

대한민국에서 부동산만큼 확실한 재테크는 없다. 10여 년간 강남에서 수익형 부동산, 즉 건물 투자로 인생 역전한 자산가들을 수없이 봐오면서, 나도 자연스럽게 부자가 될 수 있겠다는 희망을 ‘건물’에서 찾았다.
- p.12, 「prologue_건물은 단순한 부동산이 아니다」중에서

다주택자의 보유세 부담으로 주택시장의 투자 매력이 떨어진 데다, 덩치가 큰 빌딩보다 부담이 적기 때문이다. 건물주라고 하면 재산을 많이 상속받았거나 돈을 많이 버는 특별한 사람들의 이야기인 것 같다. 하지만 아파트를 팔고 대출을 더한다면 누구든지 꼬마빌딩을 가질 수 있다.
- p.26, 「1장 내 집 마련의 꿈에서 내 건물 마련의 꿈으로」중에서

부동산은 뭐니 뭐니 해도 입지다. 건물 투자의 핵심으로 아무리 강조해도 부족함이 없을 정도로 중요하다. 땅의 가치가 높은 곳, 즉 좋은 입지가 좋은 투자 결과를 만든다. 특히 서울의 주요 매물 지역은 꼭 살펴봐야 한다.
- p.66, 「2장 단 하나도 놓쳐서는 안 되는 성공률 100% 핵심 비법」중에서

첫 부동산 투자인 만큼 리모델링을 원했던 K씨에게 신축공사를 강하게 권했다. 현재 면적으로 증·개축하는 것보다 신축하면 시세차익은 물론(레버리지를 활용해 최대 대출을 받는다면) 연간 6.19% 수익률을 올릴 수 있을 것으로 예상했다. 처음 자금계획표에서는 보증금 2억 원에 관리비 100만 원 포함 월 임대료 총 2,300만 원이었다. 신축 후에는 보증금 3억 원에 월 임대료 3,400만 원을 맞출 수 있었다.
- p.114, 「3장 자산 가치를 단숨에 2배로 높이는 신축」중에서

해당 건물을 64억 원에 매입하고 기존에 없는 엘리베이터를 설치하는 등 대수선 리모델링을 거쳤다. 그리고 1년 1개월 만인 2022년 거의 2배에 달하는 118억 원에 매각했다. 13개월 만에 54억 원(세전)이라는 시세차익을 실현한 셈이다. 그야말로 완벽한 홈런이었다.
- p.139, 「4장 적은 투자로 남부럽지 않은 임대수익 리모델링」중에서

나는 건물을 매입할 때 투자 가치를 가장 먼저 분석한다. 입지도 좋고 평당단가도 합리적이라면 건물의 장점과 단점을 명확히 파악한 다음 단점을 극복하는 방법을 찾아내서 투자를 진행한다.
- p.162, 「5장 한 달 만에 수익 실현을 위한 방법」중에서

주택가 골목 안쪽, 누구도 생각지 못했던 곳에 ‘소설원 망원’ 카페를 오픈한 지 1년이 다 되어간다.(2022년 8월 오픈) 우리 카페는 하루 매출이 평일에는 150만 원, 주말에는 200만 원 정도이다. 이렇게 나는 핫플레이스 카페의 주인이 되었다. 소설원 망원 카페가 어느 정도 운영되면 리스백을 1억 원에 1,100만 원으로 할 예정이고, 재매각은 40억 원에 준비 중이다. 회수한 자금으로 다시 강남의 건물에 투자할 계획이다.
- p.184, 「6장 내 건물에서 영업수익까지 챙기는 위탁운영」중에서

나는 실전에서 유용하게 활용할 수 있는 책을 좋아한다. 『나는 건물주로 살기로 했다』는 무엇보다 해당 분야의 경험과 지식을 두루 갖추었다. 이 책을 통해 빌딩 유망 지역부터 가치를 올리는 법, 건물을 리모델링하는 방법 등 건물 투자에 관한 지혜와 경험을 얻을 수 있을 것이다.
- 송희창(송사무장) (행크TV)

부동산은 안정적으로 투자하면서 단계별로 자산을 확장할 수 있는 유일한 투자 대상이다. 내 집 마련은 물론 누구나 건물주가 될 수 있다는 것을 지극히 평범했던 워킹맘의 스토리를 통해 직접 확인해보라. 시간이 없어서, 돈이 없어서 못 한다고 하는 사람들에게 이 책을 선물하기를, 그리고 이 책을 읽는 사람들이 경제적 자유를 얻기를 바란다.
- 김학렬 (빠숑)

대다수의 사람들은 부자가 되고 싶어도 부자가 될 수 없는데 김진영 대표는 어떤 노력을 했기에 건물주가 되어 부자의 위치에 올라갈 수 있었을까? 이 책에는 김진영 대표의 20대를 체감할 수 있을 정도로 실제 건물주가 되는 일련의 과정이 모두 담겨 있다. 이 책을 읽고 단번에 건물주가 될 수는 없겠지만 건물주에 한 걸음 가까워질 거라고 100% 장담한다.
- 황서진 (러셀TV)

빌딩진영쌤은 절대 그 누구에게도 불가능은 없다고 말한다. 건물주가 되기까지 도전과 결과, 경험을 기반으로 확신에 찬 말이다. 그리고 어떻게 하면 평범한 사람들이 돈을 벌고 모두가 꿈꾸는 건물주가 될 수 있는지를 누구보다 잘 알고 있다. 재테크에 전혀 관심 없던 나 역시 이들을 통해 부동산의 마법을 알게 되었고, 지금은 이들과 함께 열심히 공부하며 강남 건물주의 과정을 밟고 있다. 정말로 인생에서 역전극이 필요하다면, 그리고 건물주가 되고 싶다면 이 책을 꼭 읽기 바란다. 이들은 정말로 ‘찐’이니 말이다.
- 안규호 (안대장TV)

무에서 시작해 번듯하게 자산을 일궈낸 빌딩진영쌤의 스토리는 부자는 만들어진다는 희망을 갖게 한다. 내 집 마련 이후 길이 막막한 이들에게 자산 디벨롭의 필요성과 방법을 친절하게 알려주는 이 책은 ‘빌딩 교과서’임과 동시에 풍요로운 삶을 위한 ‘자본 계발서’이다. 이 책을 덮는 순간 나만의 빌딩을 짓고 있는 당신을 만날 수 있을 것이다. 지금의 조건으로 당신의 빌딩을 지어라.
- 박성혜(훨훨)

김진영 대표는 단칸방 워킹맘에서 시작해 강남 최고의 빌딩 디벨로퍼이자 강남 건물주가 되었다. 그 과정을 옆에서 지켜본 나로서는 이분의 열정과 전문성에 감탄을 금치 못했다. 이 책을 다 읽고 나면 길거리에 보이는 노후된 건물들이 아직 가공하지 않은 원석으로 보일 것이다. 강남 건물주를 꿈꾸는 사람이라면 무조건 이 책으로 시작하라.
- 최진성 (아이언키)

대한민국 부동산에서 으뜸을 꼽자면 강남의 부동산, 그중에서도 건물일 것이다. 많은 사람들이 강남의 건물은 원래 돈 많은 사람들만 매매할 수 있는 것이라고 생각한다. 빌딩진영쌤은 부자들만 건물을 살 수 있다는 고정관념을 깨뜨렸다. 많은 사람들이 경제적 자유를 꿈꾼다. 하지만 경제적 자유까지 가는 길을 모르면 목적지에 도착할 수 없다. 거인의 어깨에 올라가면 목적지에 이르는 길을 볼 수 있다. 지금 이 책을 통해 건물 투자 전문가라는 거인의 어깨에 올라가기를 바란다.
- 정승요 (머니테이커)