대폭 확대된 추첨제·1939 청년 특별공급·유주택자 청약 가능…
정책으로 밀어주는 지금 청약 당첨을 노려라!

지난해 11월 출간되어 큰 사랑을 받았던 《주택청약의 모든 것》이 출간 8개월 만에 개정판을 냈다. 2023년 2월 「주택공급에 관한 규칙」이 개정되면서 청약 주요 내용이 크게 바뀌었고 그 내용을 반영한 것이다. 청약업무 수행기관인 한국부동산원이 직접 쓴 《주택청약의 모든 것》 2023년 최신 개정판은 대한민국 주택청약의 기준이 되는 책이라 할 수 있다. 당첨 전략을 운운하는 청약서들이 많지만 결국 중요한 것은 자신에게 가장 유리한 청약 유형을 파악하고, 부적격 당첨자로 전락하지 않도록 실수 없이 가점 항목들을 체크하여 청약하는 것이다. 즉 청약제도를 정확하게 이해하는 것이 바로 청약 전략이라 할 수 있다.

이 책은 2023년 현재 시행되고 있는 청약의 모든 것을 담았다. 1939 청년을 대상으로 신설된 ‘청년 특별공급’ 세부 내용과 공공주택이 일반형, 선택형, 나눔형으로 세분되면서 각 주택 유형별로 다르게 시행되는 청약제도를 자세히 설명한다. 또 대폭 확대된 추첨의 기회를 통해 무주택자는 물론, 유주택자도 청약으로 새 아파트를 마련하는 방법까지 소개한다. 개정된 주요 내용에 대한 자세한 설명은 물론, 청약 자격을 결정짓는 최신의 소득·자산 기준까지 모두 업데이트했다. 새 아파트를 합리적으로 가지고 싶은 사람이라면 반드시 봐야 할 가장 정확하고 믿을 수 있는 대한민국 청약 안내서다.

[목 차]

개정판을 펴내면서
펴내면서
프롤로그_ 대한민국 주택청약, 정도(正道)가 답이다

한눈에 모아보기_ 2023년 주택청약 뭐가 달라지나요?
만화로 보는 청약부터 입주까지의 모든 것

1장 내 집 마련, 청약이 답이다
01 청약제도, 주거안정을 위한 정부의 강력한 의지
02 왜 주택청약일까?
03 청약 준비부터 당첨까지 미리보기

2장 청약의 기초 다지기, 청약도 ‘공부’가 필요하다
01 청약, 어디서부터 시작해야 할까
02 주택청약의 첫걸음, 청약통장의 모든 것
청약통장 FAQ_제대로 알고 활용하자!
03 입주자 모집 공고문, 슬기로운 청약 생활의 이정표
04 우리 가족의 소득과 자산 금액 산정하기
05 청약홈에서 우리 가족의 청약 제한 사항을 확인해보자

3장 특별공급으로 청약 신청하기
01 특별공급과 일반공급
02 1939를 위한 주택의 새 이름, 청년 특별공급
03 신혼부부 특별공급, 새로운 시작을 위한 따뜻한 보금자리
04 민영주택 신혼부부 특별공급 당첨되기
신혼부부 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
05 일반형·선택형 공공주택 신혼부부 특별공급 훑어보기
06 신혼희망타운·나눔형 공공분양주택 신혼부부 특별공급 훑어보기
07 생애최초 특별공급: 평생 무주택자를 위한 단 한 번의 기회
08 생애최초 특별공급 당첨되기
생애최초 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
09 미성년 자녀가 3명 이상이라면 다자녀 특별공급
10 다자녀 특별공급 당첨되기
다자녀 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
11 노부모를 3년 이상 모시고 있다면 노부모 부양 특별공급
노부모 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
12 노부모 특별공급 당첨되기
13 기관 추천 특별공급

4장 일반공급으로 청약 신청하기
01 민영주택 일반공급은 가점제와 추첨제
해외 체류 기간 관련 주요 FAQ_이것만은 알아두자!
02 국민(공공)주택 일반공급은 순위 순차제와 추첨제
03 무순위, 청약통장 없이 청약하기
무순위 공급 FAQ_이것만은 알아두자!

5장 청약 신청, 이제부터 실전이다
01 청약 실전, 홈페이지 방문하기
02 대한민국 주택청약의 메카, 청약홈 한눈에 훑어보기
03 청약홈 공공 마이데이터를 통해 더 쉽고 더 정확하게
04 LH에서 공급하는 공공주택은 LH청약센터에서 청약 접수
05 당첨되셨나요? 계약부터 입주까지 챙겨야 할 것들

찾아보기

[본 문]

2023년 2월 「주택공급에 관한 규칙」을 개정하고 기존 가점제 구조를 개편했습니다. 민영주택 규모를 전용면적 60㎡ 이하, 60㎡ 초과~85㎡ 이하, 85㎡ 초과로 세분화하고 각 규모별 가점제 비율도 개선했습니다. 이제 전용면적 85㎡ 이하도 추첨제를 통해 당첨의 기쁨을 누릴 수 있게 되었습니다. 그간 낮은 가점으로 늘 탈락의 고배를 마셔야 했던 분들에게는 그야말로 희소식이 아닐 수 없겠죠. 앞으로는 어느 지역이든, 어떤 규모의 주택이든 추첨제 물량이 항상 있을 테니 청약에 도전해보시길 바랍니다. p.20

2017년 8·2대책으로 규제지역 내 가점제 비율을 확대(투기과열지구 75% → 100%)했습니다. 그리고 2018년도에는 추첨제를 통해 당첨자를 선정하는 경우에도 무주택자를 우선적으로 선정하는 방식을 도입했는데, 이런 노력들로 서울시 내 전체 청약 당첨자 중 무주택자가 98.6%에 달하는 등 실수요자 중심의 청약시장으로 재편되었습니다(2021년 말 기준). 또한 가점제 당첨자 중 오랜 기간 무주택으로 지내온 4050세대의 비중이 약 81%를 차지하여 2017년 대비 20% 이상 증가했습니다(2017년 57% → 2021년 80.9%). 이뿐만이 아닙니다. 민영주택 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량을 최대 30%까지 확대(국민주택 55%)하여 2030세대에 보다 많은 청약 기회가 주어지고 있습니다. 또한 맞벌이 부부 등 소득 요건에 따른 청약 사각지대를 최소화하기 위해 소득 및 자산 요건을 완화하여 현재 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급의 2030세대의 당첨자 비중은 50%를 웃돌고 있습니다. pp.31-32

대부분 ‘당첨자’라고 하면 분양 아파트 당첨자만 떠올리지만, 청약에서는 다른 경우에도 당첨자로 보고 있습니다. 지역주택·정비사업 조합원이나 이주대책대상자, 규제지역에서 사후 무순위 주택이나 계약 취소 주택에 입주자로 선정되는 경우가 그렇습니다. 때문에 지역주택조합의 조합원으로서 사업계획승인일 당시 입주자로 확정되었다면 그날로부터 5년간은 투기과열지구 또는 청약과열지역 내에서 공급하는 주택의 1순위 청약은 불가능합니다. 세대원 중 누군가 당첨자로 관리되고 있다면, 신청자 본인 역시 향후 5년간은 규제지역 1순위 청약이 불가하다는 점을 기억하시기 바랍니다. p.97

수많은 변화에 변화를 거듭하고 있는 주택청약. 그중 큰 관심을 받은 것 중 하나가 22년 12월에 등장한 ‘청년 특별공급’일 겁니다. 신혼부부, 다자녀, 생애최초와 같이 기혼자, 다자녀 세대에 집중되던 특별공급 유형이 청년 1인 가구까지 확대되었습니다. ‘주택공급 대상자 선정 시 가점 요인인 무주택기간, 부양가족수 등에 있어 상대적으로 불리한 위치에 있는 청년 계층의 주택 마련 기회를 확대하기 위하여 도입’하였다는 취지에서 엿볼 수 있듯 성실하게 일하며 내 집 마련을 꿈꾸고 있는 19세 이상 39세 이하(1939)를 위한 유형입니다. 청년 특별공급은 아쉽게도 민영주택에는 없고 LH와 같은 공공주택사업자가 공급하는 공공주택 소형평형인 전용면적 60㎡ 이하에서만 만날 수 있습니다. 공공주택 중에서도 6년 공공임대라 불리는 ‘선택형 공공주택’과 이익공유형, 토지임대부 분양주택인 ‘나눔형 공공주택’에 각 15% 범위에서 공급합니다. pp.106-107

공공주택 신혼부부 특별공급의 신청 자격은 민영주택처럼 혼인 기간이 7년 이내인 신혼부부라는 점은 같습니다. 하지만 결혼을 앞둔 예비 신혼부부와 6세 이하의 자녀를 둔 한부모 가족도 신혼부부 특공으로 공공주택을 신청할 수 있습니다. 그리고 가구원수별 소득 기준뿐만 아니라 자산 기준(부동산가액+자동차가액)을 충족해야 하는 점에서 민영주택에 비해 조금 더 까다롭습니다. p.127

무주택 기간을 계산하기 전에 입주자 모집 공고일 현재 세대구성원 전원이 무주택자인지부터 확인해주세요. 민영주택 일반공급 중 가점제로 청약하려는 경우 주택을 소유했는지 판단하는 범위는 ‘세대구성원 전원’이 됩니다. 즉 입주자 모집 공고일 현재 세대구성원 전원 중 누구도 주택을 소유하지 않고 있다면, 청약자는 무주택 기간 산정을 시작하면 됩니다. 앞에서 본 것과 같이 무주택 기간 계산의 출발은 ‘세대구성원 전원이 주택을 소유하지 않는지’입니다. 만약 공고일 현재 세대구성원 전원이 무주택이라고 한다면, 무주택 기간은 누구를 대상으로 산정하는 걸까요?
청약자와 그 배우자의 무주택 기간만을 산정하면 됩니다. 여기서 주의해야 할 점은 가점제 항목의 무주택 기간은 세대구성원 전원의 무주택 기간이 아니라는 점입니다. p.185

민영주택과 달리 공공주택은 1회 최대 10만 원까지만 인정되기 때문에 무주택 기간 3년 이상 매달 꼬박꼬박 10만 원씩 납입해야 당첨될 확률이 높습니다. 만일 과거에 가입만 해두고 월 납입금을 꾸준히 납부하지 않았거나, 연체 중인 청약통장이 있다면 일시 납부를 통해 통장 순위와 납입인정금액을 어느 정도 회복할 수 있습니다. 물론 매월 약정일에 꾸준히 10만 원씩 납부한 사람과 동일하지는 않지만, 다음과 같이 회차별 납입 인정일을 산정하여 그날에 월 납입금을 납부한 것으로 봅니다. 때문에 통장을 해지하고 신규 가입하는 것보다 훨씬 효용이 높습니다. pp.201-202