투자를 하지 않아도 부동산 공부는 필수다!

부동산 지식은 스스로 관심을 갖고 공부하지 않으면 평생 모를 수도 있는 지식이다. 매매든, 임차든, 투자든 살면서 언젠가 꼭 한 번은 부동산 거래를 하게 된다. 최근 전세 사기 피해 뉴스가 자주 들린다. 아는 만큼 보이는 것이 부동산이다. 손해 보지 않기 위한 최소한의 부동산 공부는 필수다.

부동산 공부, 뭐부터 시작해야 할까?
0단계부터 알려주는 친절한 부동산 필수 상식 책!

등기부등본, 들어는 봤는데 무슨 서류인지 모른다? 학교에서는 부동산 관련 필수 서류인 등기부등본이 무엇인지 가르쳐주지 않는다. 어른이 되면 자연스럽게 다 알게 될 거라고 생각한다. 살면서 집이 필요하다는 건 알겠는데, 전세와 월세가 무엇인지, 확정일자와 전입신고는 왜 해야 하는지, 등기부등본에는 무엇이 기록되는지, 나만 빼고 다들 잘 알고 있는 것처럼 보인다. 그래서 물어보기 부끄러워 묻지 못한 질문들이 있다.

이 책의 내용은 누군가에게는 이미 알고 있는 상식이거나 인터넷 검색을 통해 얻을 수 있는 쉬운 정보일 수 있다. 하지만 책의 제목처럼 다른 사람은 상식처럼 아는 것을 나만 모르는 것 같아 물어보기 부끄러워 묻지 못한 사람이 있을 것이다. 앞으로 마주치게 될 부동산과 관련된 상황에서 조금이나마 도움이 되는 책이길 바란다.

[목 차]

Prologue

Chapter 1. 공인중개사와 대화가 통하는 부동산 용어
1_‘부동산’과 ‘공인중개사 사무소’는 뭐가 다를까?
2_한 번쯤 짚고 가는 부동산 기본 용어
3_돈을 내는 데도 순서가 있다? 계약금-중도금-잔금
4_부동산 가격의 여러 가지 이름들
5_같은 집, 다른 면적
6_모르고 사면 세금 폭탄! 부동산 규제 지역
7_‘전세 끼고 매매’의 의미

Chapter 2. 알아두면 쓸모 있는 부동산 필수 개념
1_부동산의 종류가 이렇게나 다양하다고?
2_부동산의 STORY : 등기부
3_부동산 세금, 어디까지 알아야 할까?
4_대출도 아무나 할 수 있는 게 아니다?
5_공인중개사의 수고비 : 부동산 중개수수료
[알아두면 쓸모 있는 부동산 앱과 사이트]

Chapter 3. 부동산 거래의 시작 : 전세와 월세
1_내 보증금은 내가 지킨다! 확정일자와 전입신고
2_전월세 보증금도 대출이 가능하다?
3_부동산 임대차계약서 작성하기 A to Z
4_소액임차인이라면 집중하자!
5_정당하게 주장하자! 임차인의 권리

Chapter 4. 개념 알고 가기 : 재개발과 재건축, 입주권과 분양권
1_재개발과 재건축, 왜 HOT 할까?
2_들어는 봤지만 설명하기는 어려운 재개발과 재건축
3_미래의 내 집 마련을 위해서! 입주권과 분양권

Chapter 5. 모르면 손해 본다 : 부동산 경매
1_부동산 경매란?
2_내 돈을 지키기 위한 부동산 경매
3_부동산 경매 절차 한눈에 알아보기
4_쉽게 설명하는 부동산 경매 필수 용어

부록

Epilogue

[본 문]

월세와 전세는 부동산을 구입하지 않고 빌려서 거주하는 방식이다. 임차인이 임대인에게 주택에 대한 보증금과 월 임대료를 지불하면 월세이고, 월 임대료 없이 보증금만 지불하면 전세다. 위 문장에서 “월세로 하면 천에 40짜리이고”라는 말은 보증금이 1천만 원이고 월 임대료가 40만 원이라는 의미다. 보증금은 계약 기간이 만료돼 이사할 때 돌려받는 돈이고 매월 낸 임대료는 일종의 사용료 개념으로써 돌려받지 못하는 돈이다. 월세 보증금과 월 임대료는 임대인과 임차인이 협의를 통해 보증금을 높이고 월 임대료를 낮추거나 그 반대로도 조정이 가능하다.
- 20p

우선 1단계는 계약의 시작 단계에 지불하는 계약금(매매가의 10%), 2단계는 전체 부동산 금액의 반절 이상을 지불하는 중도금(매매가의 60%), 3단계는 계약금과 중도금을 제외한 나머지 금액을 모두 지불하는 잔금(매매가의 30%)이다. 각 단계별 금액의 비율은 통상적인 비율이기에 중도금을 2회로 나누어 지불하거나 계약금을 적게 내는 등 상황에 맞게 매수자와 매도자가 서로 합의만 된다면 조정이 가능하다. 그렇다면 매매가 아닌 월세나 전세 보증금은 어떻게 지불할까? 통상적으로 보증금의 10%를 계약금으로 지불하고 중도금 없이 보증금의 90%를 잔금으로 지불한다.
- 27p

앞의 설명에 따르면 다가구주택(원룸 건물)은 3층 이하, 다세대주택(빌라)은 4층 이하의 건축물이어야 하는데, 내가 살고 있는 건물이 5층까지 있다면? 어떻게 5층까지 건축할 수 있었을까? 그 이유는 지하는 층수에 포함되지 않기 때문이다. 반지하이지만 형식상 1○○호로 칭하는 빌라라면 실제로 4층인데도 5○○호라는 팻말이 붙어있을 수 있다. 또 다른 이유는 건축물대장을 보면 보통 1층 호실은 근린생활시설, 쉽게 말해 상가로 돼있는 곳들이 대부분인데 층수에서 근린생활시설은 제외된다. 정리하면, 호실의 팻말은 편의상 정하는 것이고 지하층과 근린생활시설은 층수에서 제외되기 때문에 5개 층이 있는 원룸/빌라 건물이 만들어질 수 있다.
- 68p

사람은 태어나면 출생신고를 한다. 마찬가지로 부동산도 처음 지어지면 부동산의 출생신고인 보존등기를 한다. 또한 사람은 살아가면서 어떤 학교를 졸업했는지, 어떤 회사에 다녔는지 학교생활기록부와 국민건강보험 취득 내역에 기록된다. 이처럼 부동산도 부동산의 일생을 기록한 문서가 있는데, 이것이 바로 등기부(등기부등본의 원본)다. 등기부에는 부동산의 탄생인 보존등기부터 매매, 임대, 담보대출, 소송 내용, 그리고 부동산의 죽음인 멸실등기까지 모든 내용이 담겨 있다. 등기부는 주민센터나 ‘대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)’ 사이트 에서 유료로 누구나 열람이 가능하다.
- 71p

LTV는 Loan To Value ratio(주택담보대출비율)의 약자다. 쉽게 말해 주택 가격의 몇 퍼센트가 대출이 가능한지를 정한 수치다. 은행은 절대 손해 보려 하지 않는다. 그렇기 때문에 대출자는 본인이 가지고 있는 자산을 은행에 담보로 맡기고 대출을 받아야 한다. 물론 집을 담보로 잡는다고 해서 집값의 100%를 빌려줄 수는 없다. 그래서 은행은 LTV라는 기준을 정해 적절한 대출 금액을 산정한다. 여기서 주택의 가격, 즉 시세는 보통 KB시세로 판단한다. 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 해당 주택의 가격을 판단하는 기준이 있어야 하는데, 대부분의 시중 은행은 KB시세를 기준으로 삼는다.
- 125p

깡통전세는 매매가와 전세가의 차이가 거의 없거나 오히려 매매가보다 전세가가 높은 것을 말한다. 반면 역전세는 현재 전세가와 과거 전세가를 비교한 것으로, 현재 전세가 시세가 기존 임차인과 계약했던 과거 전세가보다 낮아진 상황을 말한다. 만약 기존 임대차계약이 만료된 시점에 전세가가 하락했다면 임차인은 기존 전세가를 유지하지 않고 낮아진 전세가로 재계약을 하려고 할 것이다. 결국 임대인은 낮아진 전세 보증금만큼을 임차인에게 돌려줘야 하는 상황이 된다.
- 144p

확정일자는 임대차계약서를 작성한 당일 해당 부동산 소재지의 주민센터나 온라인으로 주택임대차 신고를 하면 자동으로 부여된다. 또는 해당 부동산 소재지의 주민센터나 대법원 인터넷등기소 사이트에서 확정일자만 별도로 받을 수도 있다. 주민센터에서 확정일자를 받을 경우에는 임대차계약서 원본과 세대주인 임차인 본인의 신분증을 가지고 가야 한다. 전입신고는 이사 당일, 즉 입주하는 날 해당 부동산 소재지의 주민센터나 정부24 사이트에서 할 수 있다. 주민센터에서 전입신고를 할 경우 임차인 본인이 한다면 본인 신분증과 임대차계약서 원본을 가지고 가야 한다.
- 164p