[목 차]

지은이의 말_필사적으로 스타벅스를 필사하라!
지은이의 말_‘커피 한 잔’에서 발견한 성공의 공식!

1장 스타벅스 왜 가냐고? 있으니까!
||블루오션의 착시||
지금 당신은 스세권에 사십니까?
대한민국 절반 공략해 인구 90% 쓸어담기
아파트가 비싼 땅에 스타벅스가 몰리나요?
인구 3만엔 스타벅스가 있고, 인구 10만엔 없는 이유
자세히 보면 지방에 스타벅스 매장이 몰린다
여기 한국이잖아요, 커피값은 달러로 낼게요

2장 왜 스타벅스인가?
||건물값 올리는 마법||
스타벅스 유치하면 진짜 건물값 오르나?
누구에게나 열렸지만, 누구나 되진 않는 ‘입점 성공’
20년 새 2배 커진 스타벅스에 주목할 때!
스타벅스 평균 키와 몸무게는 어느 정도일까?
전국의 스타벅스로 아파트를 지으면?
국정원 뺨치는 스타벅스 점포개발팀

3장 한 달에 얼마 받으세요?
||스타벅스 임대료 대해부||
매장은 사는 게 아니라 빌리는 것이다
바닥 막힌 월세 vs. 천장 뚫린 월세, 당신의 선택은?
어디가 제일 비싸고, 어디가 가장 싼가?
임대 보증금, 어느 정도인가?
월세는 얼마나 받고, 어떤 식으로 받나?

4장 스타벅스에 갑질해볼까?
||계약의 노하우||
전세권, 임차권, 근저당권에 대해 먼저 파악하자
보증금은 됐고요, 월세만 주세요!
어디까지 알아보셨어요? 맞춰드릴게요, ‘묘약의 특약’
화장실이 중요합니다, 아주 상당히!
임대인 다수는 사람이 아닌 법인이다
한 곳으론 성이 안 차! 스타벅스 복수 소유자

5장 커피 한 잔 가격이면 나도 스타벅스 건물주!
건물주가 못 되면 건물주에 투자하라
펀드로 투자하는 기관, 그러면 개인은 어떻게 하나?
대학교 안에 들어선 스타벅스, 학생에게도 이득이다
스타벅스 유치해 통매각, 전문 부동산 개발사에 주목하자
40대 중장년층의 스타벅스 투자법
천하의 스타벅스도 못 버틴 ‘눈물의 폐점’

6장 스타벅스 건물주엔 남녀노소가 따로 없다
스타벅스 건물주, 그들의 정체는?
최연소 및 최고령의 스타벅스 건물주는?
은혜로운 부모님을 만난 10~30대 건물주
투자 실세인 40세 이상 중장년층은 자녀와 노후를 위해
10~30대 투자 포인트, 스타벅스 건물도 똑똑하게 받자

[본 문]

스타벅스는 스타벅스 옆에 스타벅스를 낸다. ‘클러스터 전략’(cluster strategy)이라고 한다. 시쳇말로 ‘초토화 출점’이라고 부른다. 스타벅스 매장을 유치하려면 이런 특성을 활용할 만하다. 이러한 전략은 장단점이 갈린다. 매장 밀집 지역은 통상 상권이 발달해 있다. 기본 요건과 임대 조건이 맞으면 추가로 매장을 유치하는 데에 크게 무리가 없다. 검증된 지역이기 때문이다. 대신에 초기 진입의 문턱이 높다. 비용이 든다는 의미다. 반대로 이미 진입해 있는 임대인이라면 느긋하겠지만 외려 역차별을 받을 여지도 있다. 무르익다 못해 포화한 상권이라면 스타벅스도 출점을 주저할 것이다. 거꾸로 생각해볼 수도 있다. 스타벅스가 없는 지역에 스타벅스를 내는 것이다. 어차피 처음이라는 건 있기 마련이다. 이런 지역의 장단점은 앞서 언급한 지역의 장단점과 반비례한다. 초기 상권에서 우위를 점할 수는 있다. 그러나 다른 사람과 스타벅스는 왜 이런 생각을 안 했는지 신중히 따져볼 필요가 있다. 이걸 극복할 수만 있다면 역발상을 통해 ‘저비용 고수익’을 노려볼 만하다. pp.30-31

전국 82개 군 가운데 70개 군은 스타벅스 매장이 없다. 강원 고성군·홍천군, 경기 가평군·양평군, 대구 달성군, 부산 기장군, 울산 울주군, 인천 강화군, 전남 무안군·화순군, 충북 음성군·증평군이 군 단위로 매장을 가진 지역에 해당한다. 사실 군이 스타벅스를 유치하기 버겁다는 점은 부정하기 어렵다. 12개 군 대부분은 수도권과 광역시의 여력이 미치는 곳이다. 전남 무안군(2개)은 도청소재지 이전으로 형성된 신도시와 목포시 생활권이 겹친 측면이 있다. 전남 화순군도 광주의 위성도시 성격이 크다. 강원 고성군과 홍천군 매장은 리조트에 달려 있어 다수보다 소수에 열린 매장이다. 우리가 주목할 것은 군의 환경이 열악한 이유가 아니다. 열악한 환경을 딛고 유치한 배경을 찾아보는 게 더 생산적이다. 매장이 없는 70개 군 지역에서, 앞서 매장을 유치한 12개 군의 강점과 장점을 찾아보는 것이다. 대부분 5만 명에 못 미치는 열악한 인구와 상권이 집중하기 어려워 상대적으로 넓은 면적, 이 2가지 핸디캡을 극복하고 매장을 유치한 배경 말이다. 이걸 알아야 스타벅스를 설득할 수 있다. pp.56-57

스세권이란 무엇인가? 걸어서 스타벅스를 갈 수 있는 상권을 말한다. 스세권이 형성되는 이유는 너무나도 간단하다. 남녀노소 불문하고 카페를 찾는 사람들은 일단 너무나 익숙한 스타벅스 간판부터 찾기 때문이다. 카페를 찾는 사람들이 스타벅스를 위주로 모여들다 보니 당연히 스타벅스가 입점한 건물 위주로 상권이 발달할 수밖에 없다. 실제로 한 중저가형 커피 브랜드는 공식적으로 스타벅스 주변에만 입점하는 전략을 고수한다고 인정하기도 했다. 스타벅스 유치에 관심이 많은 사람들은 스세권에 위치한 아파트 가격에 프리미엄이 붙는다는 기사를 접해봤을 것이다. 상권의 중심, 스세권을 형성하는 건물은 당연히 가치가 천정부지로 높아질 수밖에 없다. 이것이야말로 우리가 스타벅스 건물주가 되고 싶어 하는 궁극적인 이유라 할 수 있다. pp.76-77

스타벅스 매장을 유치하는 일을 옷을 입는 데 비유해보자. 옷을 사려면 사이즈부터 재는 게 순서다. 스타벅스는 파격을 싫어한다. 압도적인 규모(화명강변DT점·2,870.37m2·지하포함 7개 층)를 뽐내거나 편의점 크기(연합뉴스점·53.35m2·1개 층)로 빈틈을 공략하곤 하지만 어디까지나 예외적이다. 배기량이 큰 차를 타면 연비가 나빠 효율이 떨어진다. 너무 작으면 안정적이지 못해 효용이 달린다. 적당한 체급을 정해야 오래, 멀리 간다는 걸 스타벅스는 잘 안다. 그래서 정형화된 매장을 반복 출점해 ‘최소한의 공간에서 최대한 결과를 내는 방식’에 집중한다. 그래서 스타벅스의 키(층수)와 몸무게(면적)를 파악하는 게 중요하다. p.95

스타벅스 점포개발팀은 암막에 둘러싸인 조직이다. 비유하자면, ‘음지에서 일하고 양지를 지향’하는 정보기관 못지않다. 회사조차 이 조직과 조직원 이야기를 대외적으로 언급하기를 꺼린다. 그래서 공개 석상에서 이들을 마주하는 것은 하늘의 별 따기와 같다. 점포개발팀이 가진 막강한 권한 때문이다. 이들은 스타벅스 매장을 어디에 그리고 언제 낼지를 결정하는 위치에 있다. 노출되면 전국 모든 임대인의 타깃이 될 수밖에 없다. 주변의 요청과 임대인의 구애가 끊이지 않아 업무가 마비될 수도 있다. 하물며 스타벅스 직원조차 누구나 한 번쯤은 이런 요청을 받아본다고 한다. ‘우리 건물에 스타벅스 매장이 들어올 수 있는지 물어봐달라.’ 그러니 점포개발팀이라면 오죽할까. 밀려드는 요청과 구애보다 더 무서운 것은 군말이다. 누군가에게 하는 요청이 다른 누군가에게는 청탁으로 비칠 수 있다. 그래서 점포개발팀은 업무상 부담을 줄이는 동시에 공정성을 유지하고자 아예 외부 접촉을 피한다. 정보기관 요원에게는 얼굴이 생명인 것과 비슷하다. 신분이 노출되면 제대로 정보를 수집하기가 쉽지 않다. pp.112-113

스타벅스는 자기 건물이 없다. 모든 점포는 빌려 쓴다. 스타벅스 본사가 창업 이래 고집해온 게 임차 정책이다. 이유야 여럿이겠지만, ‘스타벅스는 매장을 직영으로만 운영’하는 까닭이 결정적으로 꼽힌다. 브랜드 가치를 스스로 지키려는 전략이다. 그런데 스타벅스가 매장을 하나 출점하면서 부동산을 하나씩 사야 한다면 어땠을까? 비용은 천문학적으로 늘어났을 것이다. 그렇다면 지금처럼 세계 각지에 매장을 냈을지 장담할 수 없다. 사업을 프랜차이즈로 했으면 이런 고민을 안 해도 되었다. 프랜차이즈 창업자는 본사와 가맹 계약을 맺으면서 들어가는 비용을 자기가 부담한다. 매장도 창업자가 마련한다. p.120

월세는 2가지 방식으로 지급한다. ‘정해진 액수’와 ‘매출의 일부’다. 뜻을 명확히 하고자 한자로 쓰면 앞엣것을 정액(定額)이라고 하고, 뒤엣것을 정률(定率)이라고 한다. 정액은 매장 사용 대가로 한 달에 ‘얼마’를 주겠다는 약속이다. 예컨대 월세 1,000만 원, 이런 식이다. 반면에 정률은 매장 매출의 일정 비율을 떼어주겠다는 계약이다. 요컨대 월 매출 10%와 같은 방식이다. pp.127-128

스타벅스가 때론 양보하고, 또 때로는 굽히지 않는 이유는 크게 다음의 2가지다. 자의가 아니라 타의로 영업을 중단하는 상황을 피하려는 게 첫째이고, 최악의 상황에도 임대 보증금을 무사히 회수하려는 게 둘째다. 이런 맥락에서 특약은 스타벅스가 리스크를 미리 확정하고, 안전성을 재차 확인하는 작업이다. 특약에 기간별 임대료 인상, 권리 행사의 범위 등 갖가지 조건을 마련해두지 않았다면 불확실성은 상존할 수밖에 없다. 어느 날 바뀐 임대인이 나타나 ‘임대료를 올리겠다’ ‘방을 빼라’고 할지 모른다. 정해진 장소와 기간에, 약속한 범위에서 비용을 치르리라는 예측이 엇나가면 사업은 불확실해질 수밖에 없다. 세상의 모든 리스크는 통제 불가능한 영역에 존재한다. 무엇이 리스크인지 모르는 상태가 리스크다. 리스크가 드러나고 누구든 인지하면 더는 리스크가 아니다. 준비하고 있다가 대응하면 된다. 그러려고 특약을 활용하는 것이다. 스타벅스는 철저하게 이런 원칙을 지켜온 결과 현재 국내 커피산업 1위 자리와 1,653개 매장(2021년 기준)을 운영 하기에 이르렀다. pp.171-172

스타벅스는 종종 계약에서 ‘화장실이 더러우면 월세를 지급하지 않는다’는 조건을 건다고 한다. 단독 건물이든 상가 건물이든, 건물 관리는 임대인이나 상가관리(사무)소가 맡는다. 그런데 스타벅스 고객은 화장실이 더러우면 스타벅스 탓이라고 생각한다. 사실은 그렇지 않다. 스타벅스는 임차인이기 때문에 화장실을 청소할 이유도, 권한도 없다. 그러나 고객에게 설명하고 오해를 풀고 할 틈이 없다. 고객이 그렇게 생각하는 게 중요한 것이다. ‘화장실 특약’은 집합건물에서 더 깐깐하게 요구된다고 한다. 이런 건물의 화장실은 여러 대상에 노출돼 위생관리에 상대적으로 취약하기 때문이다. 정확히 집계하기는 어렵지만, 실제로 상당수 임대인이 이 조건에 합의하고 계약을 맺은 상황이다. 스타벅스가 임대료를 지급하지 않으려는 의도가 아니라는 걸 알기에 수용한 것이다. 만약 건물주인 독자가 스타벅스를 계약 상대방으로 만나게 되면, 화장실에 진심이라는 것을 넘치도록 어필하시라. 그러면 후회할 일은 없을 것이다. p.176

부동산업계에서는 스타벅스를 ‘최고의 건물관리인’이라고 칭한다. 요구가 깐깐하기는 해도 하나둘 들어주다 보면 어느새 건물이 말끔해진다는 것이다. 화장실만 깨끗해도 그 건물은 인상이 좋아진다. 여기에 건물 외벽을 정리해 스타벅스 간판을 가리지 않을 것, 가로변을 정비해 외관이 말끔할 것, 외벽은 내외부에서 바라보기에 막힘없이 넉넉한 통창을 달 것 등등까지 사실 임대인이 스스로 하더라도 손해 볼 게 없는 것들이다. 이러저러한 핑계와 비용 때문에 미루고 있던 걸 스타벅스를 만난 김에 풀어가는 것이다. 처음에는 비용 문제이지만 상승한 건물 가치와 비교하면 남는 장사다. 그래서 스타벅스를 부동산 컨설턴트로 여기는 임대인도 상당하다고 한다. p.177

스타벅스 건물주가 되기 위한 다양한 투자 전략이 있지만, 이를 위해선 부동산을 사들일 수 있는 최소한의 종잣돈이 필요하다. 여기에 정부 주도로 부동산 투자를 억제하기 위한 다양한 제도가 시행되었고, 최근에는 전 세계적인 물가 상승으로 빚을 내는 것 또한 언감생심인 상황이 되었다. ‘스타벅스 건물주 되기’가 요원하게 느껴지는 이유다. 그래도 대안은 있다. 스타벅스 건물을 운용해 부동산 수익을 안정적으로 올리는 기업에 투자하는 것이 하나의 방법이다. 스타벅스를 노리는 건 개인 자산가뿐만이 아니다. 수차례 강조한 부분이지만, 스타벅스는 그 존재만으로도 상권을 활성화시킬 힘이 있는 브랜드이기 때문이다. 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 스타벅스에 군침을 흘리는 건 당연하다. 사람이 아니라 기업이나 금융기관이 설정한 펀드도 적잖게 스타벅스 건물주로 군림하고 있는 이유다. p.188

스타벅스 유치는 연인과의 밀당보다도 어렵다고 한다. 대략적인 매뉴얼이 있지만 점포개발자마다 건물에 원하는 포인트가 다르고, 이들이 건물주를 평가하는 부분도 제각각이다. 사실상 ‘갑’으로만 살아온 건물주에겐 임차인에 불과한 스타벅스에 자신의 건물이 가진 장점을 설명하고 설득하며 임대 조건을 조정하는 게 익숙지 않은 일이다. 이걸 한 방에 해결해주는 존재가 바로 ‘전문 부동산 개발사’다. 이들은 특정 토지의 사업성을 검토해 상가나 오피스텔을 짓고 이를 분양하는 일련의 과정을 주도하는 업체로, 부동산에 있어선 전문가 중 전문가들로 구성된 집단이다. 최근 부동산 전문 개발사들이 상가 건물을 지으며 혈안이 된 것이 바로 ‘스타벅스 유치’다. 스타벅스가 유치되면 주변 상권이 활성화될 것이란 기대가 커지면서 상가 미분양 사태를 막을 수 있기 때문이다. 전문 부동산 개발사가 스타벅스 유치에 성공하면 스타벅스가 들어올 상가 호실을 분양하는데, 이를 노리는 것이 나쁘지 않다고 이들은 조언한다. 물론 분양가가 다소 올라가겠지만, 스타벅스를 유치하는 데 들이는 노력을 피하면서 스타벅스 건물주가 될 수 있다는 점은 분명 매력적이라고 한다. pp.228-229

스타벅스를 유치하려면 건물주로서 ‘갑’의 자세를 버리는 것이 중요하다고 전문가들은 조언한다. 스타벅스가 고자세로 나오는 건물주 비위를 맞춰줄 유인이 적기 때문이다. 그러지 않아도 자신을 만나려는 건물주가 줄을 선 것을 스타벅스는 잘 알고 있기에 아쉬울 게 없다. 개중에 하나일 뿐인 건물주라면 이걸 알아야 한다는 의미다. 한 전문가는 “어떤 건물주는 스타벅스와 협상하면서 다른 프랜차이즈가 더 좋은 임차 조건을 걸었다고 넌지시 말했다. 건물주 입장에선 스타벅스가 임차료를 좀 더 높게 책정해달라고 돌려 말한 것이지만, 스타벅스는 단칼에 거절하고 자리를 떴다”라고 전했다. 전문가는 이렇게 덧붙였다. “스타벅스에는 대체 불가능한 상권이란 게 없다. 스타벅스가 있는 곳이 곧 상권의 중심이고, 실제로 시장도 그렇게 인식하고 있다.” pp.230-231

한국 경제를 떠받치는 40대 이상 중장년층과 노년층은 어떨까? 그들은 어느 정도 경제적 기반을 갖춘 투자를 통해 재산 증식을 노리는 데다 향후 자녀들에게 부를 대물림해주기 위한 상속 문제 등을 가장 고민하는 세대인 만큼 스타벅스 투자에도 적극적이다. 부동산 투자에 일가견 있다는 연예인들에게도 스타벅스가 입점한 건물은 매력적인 투자처다. ‘강남 스타일’로 세계적인 스타의 반열에 오른 가수 싸이(본명 박재상) 씨, 충무로 흥행 보증수표가 된 배우 하정우 씨, 스크린과 브라운관을 넘나드는 팔색조 매력의 여배우 전지현(본명 왕지현) 씨, 모델 출신의 미남 배우 송승헌 씨 등이 그들이다. 심지어 어엿한 기업의 대표나 대기업의 총수조차 스타벅스 매장을 소유하고 있었다. 이해득실에는 누구보다 빠른 회장님들조차 자신의 건물을 내줄 정도로 스타벅스가 매력적이고 안정적인 임차인이라는 방증이다. pp.257-258

40대 이상은 10~30대와 단순 비교하기가 곤란하다. 10~30대의 ‘어린 건물주’들은 부모와 공동명의로 이름을 올리는 데 그치는 경우가 대다수였고, 건물주이긴 하지만 이들이 부동산 투자 시장에 미치는 영향력은 제한적이다. 하지만 40대부터는 직접 부동산을 사들이거나 개발해 그곳에 스타벅스를 입점시키거나, 스타벅스가 입점한 상가를 매입한다. 그러니 실질적으로 스타벅스 유치전은 40대 이상 건물주 간의 경쟁이라고 봐도 무방하다. 그렇다면 우리는 스타벅스에 투자하는 중장년층들이 어떤 사람들인지 탐구해봐야 한다. 그들의 정체와 그들의 투자 기법을 파악해야 스타벅스 유치 노하우를 습득할 수 있다. p.258

이 책은 미지의 영역에 머물던 스타벅스 매장의 특징과 임대 과정, 임대료 등을 자세히 공개한다. 부지런한 저자가 전국 매장 1,653개의 등기부등본 2,454장을 직접 출력하고 분석한 결과다. 서점에는 스타벅스를 주제로 한 책들이 이미 많지만 이 책은 독특하게도 스타벅스에서 파는 커피 이야기나 스타벅스 회사 이야기가 아니라, 스타벅스 매장과 건물에 대한 이야기들을 담았다. 스타벅스가 입점한 건물을 소유하는 걸 꿈꾸는 분들에게 도움이 되는 것은 물론, 그렇지 않은 독자들도 스타벅스 매장이 자리 잡는 과정과 복잡한 거래관계를 하나하나 따라가며 이해하다 보면 어느새 세상이 돌아가는 원리를 자연스럽게 깨닫게 될 것이다. 우리가 모르던 세상에 눈을 뜨게 해주는 매우 이색적이고 고마운 책이다.
이진우_MBC라디오 손에 잡히는 경제, 삼프로TV 진행자

요즘 MZ세대의 가장 큰 꿈이 ‘건물주’라고 한다. 그중에서도 브랜드 커피점 중 가장 대중화된 스타벅스의 건물주라면 어떨까? 건물에 스타벅스 카페가 입점했다는 것 자체만으로 건물 가치가 올라간다. 스타벅스 건물주는 자산가들도 원하는 굉장히 매력적인 일이다. 하지만 대부분의 사람들이 어쩐지 나와는 상관없는 먼 이야기처럼 느낄 것이다. 이 책은 접근 불가능할 것 같은 꿈을 현실로 만들어줄 디테일한 정보들로 가득하다. 스타벅스가 선호하는 입지, 건물의 특징을 최초로 분석한 동시에, 입점에 성공한 건물주들의 정체도 밝혀낸다. 이 책에 담긴 내용을 분석하고 구체적으로 접근한다면, 나의 꿈 스타벅스 건물주가 아닌, ‘나의 현실 스타벅스 건물주’가 될 수 있을 것이다.
박원갑_국민은행 수석전문위원

오직 스타벅스만이 가게가 아닌 ‘현상-트렌드’의 자리를 차지했다. 왜 다른 브랜드는 안 되고 ‘스타벅스’만 그렇게 되었을까? 저자는 어떤 곳의 스타벅스 매장이 잘 되는지, 그 주변 상권과 어떤 상호작용을 맺는지, 결정적으로 그러한 상호작용이 브랜드로서의 스타벅스와 임차인으로서의 스타벅스로서 부동산의 이해관계인 사이에 어떠한 결과를 일으키는지 따져보고 정리했다. 이 책을 통해 ‘스타벅스 현상’은 물론, 그러한 트렌드와 함께 부동산과 우리 경제에 대한 인사이트를 얻을 수 있다.
우병탁_신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장

한국에서 스타벅스만큼 꼬마빌딩 투자에 큰 존재감을 가진 업체는 없다. 그러나 건물주를 갓물주로 승격시키는 스타벅스의 부동산 공식은 베일에 싸여 있었다. 전재욱·김무연 기자는 발로 뛰고, 그동안의 축적된 취재역량으로 스타벅스 부동산에 대한 원본을 발견해냈다. 부동산 투자의 본질을 스타벅스를 통해 보여주는 두 기자의 재치를 독자들도 느껴보기 바란다.
배상영_부동산학박사, 대신증권 리서치센터 글로벌부동산팀 팀장

등기부등본 2,454장을 직접 떼 보면서 분석을 했다는 말에 이쯤 되면 정말 스타벅스가 입점해 있는 건물들의 분석끝판왕이 아닐까 하는 생각이 든다. 막연히 수동적으로 스타벅스가 유치되길 바라는 건물주가 아니라, 직접 이를 유치하는 능동적 건물주가 되기를 원한다면 이 책을 꼭 읽어보시기를 바란다.
채상욱_부동산 애널리스트