없어도 불안, 있어도 불만인 집,
살 집이 중요한가, 산 집이 중요한가

집은 인간의 생활을 위한 필수적인 공간인 동시에 가장 비싸게 거래되는 상품이다. 꼭 필요하지만 쉽게 얻기 힘들다는 이 모순 아닌 모순을 해결하는 것이 모든 국가의 주거 정책에 주어진 숙명적인 과제다. 전쟁과 분단, 그리고 통일이라는 커다란 사회변동을 겪은 독일의 주택정책은 유사한 배경을 가진 한국에 시사하는 바가 크다. 역사적 접근을 통해 독일 제국 시기부터 현대 독일까지 150년 동안의 독일 주택정책을 살핀 이 책은 집이란, 주거란 무엇이어야 하는가에 대한 더 많은 사회적 논의를 바탕으로 국가가 주택 문제에 대한 균형자 역할을 해야 함을 제시한다.

‘집’에는 두 가지 의미가 담겨 있다. 하나는 인간의 생존을 위해 꼭 필요한 의식주 중 하나로서의 집이고, 다른 하나는 거래할 수 있는 가장 크고 비싼 상품으로서의 집이다. 인간이 사는 데 꼭 필요한 것이라면 공공재여야 하는데, 집은 가장 민감한 사유재이기도 하다. 그래서 집은 다루기 어렵다. 의지만으로 할 수 있는 일이 아니기 때문이다. 인간에게 중요한 만큼 쉽게 옮길 수 있는 것도 아니고, 건물이 금세 지어질 수도 없으며, 집이 있더라도 주거에 만족할 수 있도록 유지보수도 해야 하기 때문이다. 시간이 걸리고, 비용이 들고, 이해관계의 충돌이 계속 발생하는 것이다.
이러한 모순 아닌 모순은 자율과 통제 어느 한쪽만이 정답이 될 수 없다는 것을 의미한다. 중요한 것은 자율과 통제의 균형점을 찾는 것이다. 방향은 찾았지만, 문제는 여전하다. 누가, 어떻게 찾느냐의 문제가 남기 때문이다. 집을 필요로 하는 모든 사람에게 즉시 집을 제공할 수 없다는 점에서, 이 문제는 우선순위와 관련 있다. 살 집을 필요로 하는 사람들의 주거권을 존중하는 것과 산 집의 가치를 높이고 싶어 하는 사람들의 재산권을 존중하는 것 모두 누군가의 삶에 영향을 미치는 것이기 때문에 쉽게 결정할 수 없는 것이다.

서문_ 집이란 무엇이고 누가 취할 것인가?

제1부_ “주택 문제는 결국... 권력문제”-독일 제국 시기(1870~1918)
1장. 독일 제국 시기 주택 문제: “인간을... 집으로도 죽일 수 있다.”
2장. 프로이센 의회와 제국 의회 사이에서 좌초된 주택법
3장. 토지초과이득세, 공익주택회사와 주택조합

제2부_ “먼저 식량, 임대료는 그 다음에!”-바이마르 공화국(1919~1933)
1장. ‘주택강제경제’: 파리, 런던과 다른 베를린의 길
2장. ‘주택이자세시대’의 공공 주택 건설
3장. 나치로의 길: ‘주택강제경제’의 철폐와 ‘주택이자세시대’의 종언

제3부_ “도시의 쇠락에서 동독 시위가 발화되었다”-동독 시기(1949~1989)
1장. 시민의 권리로서 주거권
2장. 방치된 구도심 對 신도시 조립식 주택
3장. ‘정치적 임대료’와 주택배당

제4부_ ‘주택공익성’ 對 소유권-서독 시기(1949~)
1장. “목적없는 소유욕”의 귄터 카우센 스캔들과 ‘주택강제경제’
2장. ‘주택강제경제’의 철폐와 임대업
3장. 노조기업 ‘노이에 하이마트’ 스캔들

제5부_ ‘임차인 민족’의 근심-현대 독일
1장. 21세기 독일의 주택 문제와 해결을 위한 모색들
2장. 통일 이후 동독 주택 문제: 반환, 민영화, 공가

맺는 말_ “집을, 필요로 하는 사람에게”