경매투자를 하고 싶거나 경매투자를 계속 했어도 아직까지 경매를 어디서부터 어디까지 공부해야 하는 것인지, 경매공부의 단계에는 무엇이 있는지에 대한 답답한 마음을 느끼기 마련이다. 경매권리분석에 빠져 제대로된 투자를 하지 못하고 있거나 ‘시세조사'와 ‘명도'가 어렵다고 여기는 사람들에게 가장 필요한 훈련프로그램인 경매투자과정 6단계와 그 중 낙찰가산정의 기준이 되는 ‘시세조사훈련' 기술의 일부를 공개하여 경매투자과정에서 생긴 궁금증을 해소 시켜 주는 책이라고 할 수 있다. 엉뚱한 판단으로 경매투자에서 계속 실패하고 있다면 그 원인도 찾을 수 있을 것이며, 그 동안 모르고 살았던 나의 모습을 뒤돌아 보고 자기자신을 냉정하게 보는 연습도 하게 될 것이다. 무조건 나를 바꾸는 것부터 시작하라는 것이다!!! ‘말을 잘하는 법’의 중요성과 말을 잘하는 법에 대해 체계적으로 분석해 놓은 책이며, 경매투자 외에도 사회생활을 하며 살아가는데 왜 말을 잘해야 하는지에 대한 중요성을 알려주는 책이다. 또한, 이 책은 대한공경매사협회에서 도기안협회장이 직접 진행하는 경매실전투자 교육프로그램 ‘스파레쥬SPAREDU’ 교육과정에서도 교재로 사용되고 있다.

시세조사 입떼기를 시작하며 6 I. 시세조사 입떼기 이론 8 1. 경매투자 6단계 과정 중 제일 어려운 것은 ‘시세조사훈련’ 8 1) 경매투자를 잘하려면 한가지 기술에만 매여선 안된다. 8 2) 경매투자를 잘하려면 우선 경매투자과정을 잘 알아야 한다. 9 3) 경매투자과정 6단계를 찬찬히 살펴볼까요? 9 4) 경매의 편견을 깨는 것보다 시세조사를 잘하는 것이 더 어려운 이유는? 11 2. 경매투자 6단계 과정 중 제일 중요한 것은 ‘시세조사훈련’ 12 1) 시세조사는 낙찰가산정의 기준이다. 12 2) 정수기처럼 허위정보를 걸러내는 능력을 키워야 한다. 13 3) 중개업소의 말을 맹신하는 ‘노예근성’을 버려야 한다. 14 4) 유사매물을 찾고자 하나, 유사매물을 찾아도 무슨 말인지 모른다. 15 3. 그렇다면, 경매투자자들이 시세조사를 못하는 이유는 뭘까요? 17 1) 경매하수들은 대체로 ‘컴퓨터 사용능력’이 떨어진다. 17 2) 경매하수들은 시세조사를 함에 있어서 ‘스피드’의 중요성을 모른다. 18 3) 경매하수들은 본질을 캐취하지 못하고 수박 겉핥는 사고방식을 가졌다. 19 4) 경매하수들은 공감지각능력이 떨어지며 자신만의 세계에 빠져있다. 20 5) 경매하수들은 책과 영화, 인터넷 등 다양한 매체를 자주 접하지 않는다. 21 6) 경매하수들은 집, 학교, 직장 어디에서도 ‘말’의 중요성을 배우지 못했다. 22 7) 경매하수들은 생전에 ‘조사’라는 것을 해보지 않은 아마추어들이다. 24 4. 시세조사를 잘하려면 어떻게 해야 할까? 25 1) 시세조사를 잘하려면 강력계형사처럼 의심하는 습관을 들여야 한다. 25 2) 시세조사를 잘하려면 시시콜콜하게 적는 습관을 들여야 한다. 26 3) 시세조사를 잘하려면, 강력한 기억력을 키워야 한다. 27 4) 시세조사를 잘하려면, ‘효율성’의 가치를 깨달아야 한다. 28 5) 시세조사를 잘하려면 시세조사훈련을 쉬지 말고 해야 한다. 30 5. 시세조사를 잘못하는 사람은 이런 성격이다. 30 1) 시세조사를 잘못하는 사람은 판단력이 떨어진다. 30 2) 시세조사를 잘못하는 사람은 남들이 다 보는 뻔한 것도 보지 못한다. 31 3) 시세조사를 잘못하는 사람은 초기엔 소심하다가 나중엔 뻔뻔해 진다. 32 6. 잘 쓰여진 시세조사 리포트의 특징을 볼까요? 33 1) 잘 쓰여진 시세조사 리포트는 한 권의 책자여야 한다. 33 2) 잘 쓰여진 시세조사 리포트는 읽고 난 후 속이 시원해진다. 34 3) 잘 쓰여진 시세조사 리포트는 읽고 난 후 소설책처럼 재밌다. 35 4) 잘 쓰여진 시세조사 리포트는 이리저리 살펴봐도 흠이 없다. 36 7. 다른 무엇보다도, 시세조사 리포트를 잘 써야한다. 36 1) 정교한 시세조사 리포트에 담겨야 할 몇가지! 37 2) ‘나부나부’에 담겨야 필수요소는 바로! 뉘앙스! 37 3) 뉘앙스를 잘 파악하려면 뉘앙스를 적는 연습을 해야 한다. 38 4) 경매물건 주변에 나온 유사매물을 잘 모아야 한다. 39 5) 스스로 냉정한 ‘시세심판관’이 되어야 한다. 39 II. 시세조사 입떼기 훈련 40 1. 시세조사 입떼기 훈련에 들어가기 전에 알아둬야 할 내용들!! 40 1) 제일 먼저, ‘시세조사 입떼기 이론’을 암기하고 이해해야 한다. 40 2) 시세조사 입떼기 훈련은 이해가 안되도, 무조건 따라해야 한다. 41 3) 평소 하는 말과 시세조사 시 하는 말은 엄연히 다르다. 42 4) 말을 잘하는 것은 지식보다는 ‘성격의 문제’이다. 42 5) 말을 잘한다는 표현에는 ‘부드러운 표정’이 포함되어 있다. 43 6) 말하면서 상대방이 ‘내 말을 이해하고 있는 걸까?’를 생각해야 한다. 44 7) 검증되고 세련된 ‘시세조사기법’을 배우고 익혀야 한다. 45 8) 시세조사기법은 ‘성공으로 가는 필수능력!’ 45 2. 제대로 듣고보기 훈련 47 1) 상대방의 ‘표정과 언어 그리고 마음’까지 알아채야만 제대로 된 말을 한다. 47 2) 제대로 듣기 훈련 48 - ‘소리’와 ‘느낌’ 2가지를 들어야 한다. 48 - ‘소리’를 듣고 적을 수 있어야 한다. 48 - ‘느낌’도 듣고 적을 수 있어야 한다. 49 3) 제대로 보기 훈련 50 - 제대로 본다는 것은 ‘제대로 이해한다는 것’과 같다. 50 - 제대로 보는 힘은 ‘오판하지 않겠다!’는 의지의 결과물이다. 51 - 제대로 봐야 하는 이유는 ‘후회가 없어야 하기 때문’이다. 51 4) 제대로 듣고보는 힘 키우는 훈련 52 3. 제대로 기억하기 훈련 55 1) 제대로 기억하기 위한 조건 56 - 기억력을 키우려면 ‘마음집중’을 최우선으로 해야 한다. 56 - 기억해야 할 대상인 ‘핵심정보’를 즉시 구별할 줄 알아야 한다. 56 - 시간이 갈수록 희미해지는 기억! 결국 ‘명확하게 적어야 한다.’ 57 - 수집되는 정보는 ‘듣는 즉시’ 적어야 한다. 58 - 수집된 정보는 ‘과거, 현재, 미래 시점 별’로 구분해서 기억해야 한다. 58 2) 제대로 기억하는 힘 키우는 훈련 59 4. 제대로 표현하기 훈련 63 1) 제대로 표현하기 위한 조건 63 - 벽 두께가 1미터가 넘는 두꺼운 '저장창고'를 만들어야 한다. 63 - '저장창고'를 마치 ‘국립중앙도서관’처럼 생각해야 한다. 64 - 시점 별로! 구분하여 배열한다. 65 - 관점 별로! 구분하여 배열한다. 65 2) 제대로 표현하기의 의미 66 - 제대로 표현하기는 ‘제대로 안 후’에 비로소 가능하다. 66 - 내가 지금 무슨 말을 하고 싶은가?를 먼저 결정하라! 67 - 6하원칙에 맞춰서 합리적으로 표현하라! 67 - 제대로 표현하기 위해서는 ‘음성이 뚜렷’해야 한다. 68 - 자신이 표현하는 말에 ‘생동감을 부여’하라! 68 3) 제대로 표현하는 힘 키우는 훈련 69 III. 시세조사 입떼기 결론 73 1. 경매투자는 ‘과학적, 체계적, 합리적’이어야 한다. 74 2. 시세조사를 못하면, 낙찰가격을 쓸 때 어물쩍거린다. 75 3. 실전!! 경매투자의 90%는 ‘말’이다. 75 4. 고수가 되기 전까지는 법원경매 한 우물만 파라! 76 5. 말하는 것은 ‘경매투자자의 기본 능력 중 일부’일 뿐이다. 77 IV. 글로 읽어 보는 도기안 특강 78 말의 ‘무게중심’을 상대방에게 두라!! 78 경매성공비결, 첫째는 경매의 본질 파악! 둘째는 실전추구! 80 - 첫째는 ‘경매의 본질을 제대로 파악한 후 공략했다’는 점입니다. 80 - 둘째는 ‘철저히 실전적인 것만을 좋아했다.’는 점입니다. 80