최근 3기 신도시 및 공원일몰제 등 전국에서 동시다발적으로 진행되고 있는 대규모 공익사업에 따른 토지보상 문제가 점점 기사화되고 있습니다. 지난 2018년 8월 27일 발표되어 수도권 30만호 주택공급계획을 골자로 하는 이른바 “8.27대책”에 따른 3기 신도시의 추진과 2020년 7월 1일 이후 본격적으로 시행되는 공원일몰제의 직접적 당사자인 전국의 토지소유자들은 공익수용에 대한 기본적인 이해와 더불어 양도소득세 부담에 대한 고민에서 자유로울 수 없습니다. 이에 따라 토지소유자 및 보상대책위원회 관계자들뿐만 아니라 공익수용에 관심 있는 부동산 관계자 및 일반인들에게 공익수용 관련 절세비법을 알기 쉽게 풀어 쓴 책입니다.
수도권뿐만 아니라 전라도 및 경상도에서 이루어지는 다양한 수용사업 경험을 통해 수용 세금상담을 진행하고 있습니다. 하지만 공익수용 토지소유자 각자의 수용절차에 대한 이해 및 세법 지식이 천차만별이어서 짧은 시간 내에 각 토지소유자의 상황에 맞는 적합한 절세비법을 제공함에 많은 어려움을 겪었습니다.
이에 “나의 토지수용보상금 지키기” 집필을 통해 공익수용 토지소유자 및 토지보상 대책위원회 관계자가 본인의 상황에 바로 적용할 수 있으면서도 쉽게 이해할 수 있는 절세비법을 담고자 노력하였습니다.
본서가 토지소유자 및 토지보상 대책위원회, 나아가 평소 수용사업에 관심을 두고 있거나 보상예정지 내 토지소유자의 고민을 조금이나마 해결하는 길라잡이 역할을 하였으면 하는 바람입니다.

[목 차]

PART 01 공익수용에서 세금이 중요한 이유
1. 공익수용이 무엇인가요?
2. 공익수용 사업절차
3. 나의 수용보상금은 얼마나 인상될 수 있을까?
4. 공익수용에서 세금이 중요한 이유

PART 02 공익수용 선순위 확인사항
1. 나의 수용보상금 명세서 살펴보기
2. 나의 공익수용문서 살펴보기
3. 나의 수용부동산 토지이용계획확인서 살펴보기

PART 03 수용보상금에 대한 양도소득세 기본 이해
1. 양도소득세 계산방법
2. 취득가액 (1)
3. 취득가액 (2)
4. 취득계약서 분실 시 취득가액 산정방법
5. 기타필요경비를 파악하자
6. 양도소득세 신고 및 납부기한을 확인하자
7. 양도소득세 관련 가산세를 주의하자
8. 공익수용 전후로 추가양도가 있으면 합산신고를 기억하자
9. 양도소득세 감면 한도를 체크하자
10. 외국에 거주하는 토지소유자의 양도소득세 체크포인트

PART 04 가장 먼저 확인할 세액감면 4가지
1. 공익수용감면
2. 개발제한구역감면
3. 대토보상 과세특례
4. 토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 감면

PART 05 내 수용보동산이 농지인 경우
1. 농사를 지은 기간이 8년 이상이라면 자경감면을 받자
2. 농사를 지은 기간이 4년 이상 ~ 8년 이하라면 농지대토감면을 고려하자
3. 지장물 보상대상인 과수도 양도소득세 대상인가요?
4. 농지의 비사업용토지는 어떻게 판단하나요?
5. 축산업 및 어업용토지가 있다면 축사용지 및 어업용토지 감면요건을 살펴보자
6. 자경농민의 농지 등에 대한 취득세

PART 06 내 수용토지가 임야 & 대지인 경우는 어떻게 절세해야 하나요?
1. 지목 임야 또는 대지이지만 자경하다면 자경감면이 가능할까?
2. 산림을 운하고 있다면 자경산지감면을 검토하자
3. 임야의 비사업용토지는 어떻게 판단하나요?
4. 대지의 비사업용토지는 어떻게 판단하나요?

PART 07 내 수용보동산이 주택이나 건물인 경우
1. 1세대1주택 요건 충족하여 비과세를 받도록 하자. (1)
2. 1세대1주택 요건 충족하여 비과세를 받도록 하자. (2)
3. 3기 신도시 수용예정지에서 주택보유 중입니다. 이 지역은 조정대상지역인데 수용 시 고려사항이 있을까요?
4. 미등기자산이 수용되면 문제가 될까요?
5. 수용건물에서 임대업 등을 했습니다. 고려할 사항은 어떻게 될까요?
6. 주택 및 건물의 비사업용토지는 어떻게 판단하나요?
7. 상가를 실제 주택으로 쓰고 있습니다. 1세대1주택 비과세 적용 가능한가요?
8. 수용으로 공장 및 물류시설을 이전하습니다. 세법상 지원정책이 있을까요?

PART 08 세무사님! 어떻게 하면 좋을까요?
1. 세무사님! 저는 취득 시 이중계약서를 작성했습니다. 이게 문제가 될까요?
2. 세무사님! 1년 전 배우자에게 증여한 부동산이 수용됩니다. 양도소득세 계산 시 주의점이 있나요?
3. 세무사님! 수령보상금을 자녀에게 주면 어떻게 되나요?
4. 세무사님! 수령보상금으로 자녀명의 부동산 구입도 안되나요?
5. 세무사님! 공익수용 중 아버님이 돌아가셨습니다. 이때 양도소득세는 없다는데 이게 무슨 말인가요?
6. 세무사님! 토지 일부만 수용되었습니다. 잔여지에 대한 보상금은 전부 양도소득세 인가요?
7. 세무사님! 세액감면 된다는 것을 뒤늦게 알았습니다. 초과 납부한 세금을 환급받을 수 있나요?
8. 세무사님! 양도소득세를 과소신고 했습니다. 조용히 있으면 국세청에서 넘어가지 않을까요?
9. 잘못된 양도소득세 신고 추징사례로 본 유의사항

[주제요약]

공익수용에서 절세가 중요한 이유
공익수용 절세를 위한 필수 확인사항
공익수용의 양도소득세 기본이해
공익수용의 대표적인 세제혜택
내 수용부동산이 농지인 경우 감면 및 중과사항
내 수용부동산이 임대 또는 대지인 경우 감면 및 중과사항
내 수용부동산이 주택 또는 건물인 경우 감면 및 중과사항
“세무사님! 어떻게 하면 좋을까요?”를 통해 살펴보는 Q&A

이장원
장원세무사 대표
고려대학교 문과대학
연세대학교 법무대학원 조세법학 석사과정
前 대한적십자사 근무
대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회 공식 자문세무사
“두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 블로그를 통해 토지보상 및 양도·상속·증여 정보를 제공하고 있다.

이성호
세무사이성호사무소 대표
무학중(36회), 무학고(30회)
고려대학교 법무대학원 조세법학 석사과정
한국세무사회 중소기업위원회 상임위원
대구지방세무사회 감리위원
대구지방세무사회 홍보상담위원
대한중소병원협회 자문세무사
“사전 절세플랜 컨설팅 전문가, 이성호 세무사입니다.” 블로그를 통해 토지보상 및 양도·상속·증여 정보를 제공하고 있다.