경매에 입문한 지 18년, 강의를 시작한 지 14년
왕초보도 쉽게 이해하는 경매 입문서 발간
‘주임법’과 ‘상임법’(최우선변제금)을 강화

경매할 때, 꼭 어렵고 복잡한 물건을 해야 내가 마치 무언가 대단한 걸 한 듯이 느끼는데, 그게 아니라는 걸 강조하고 싶습니다. (권리분석이) 쉬운 물건, 누구나 덤빌 수 있는 평범한 물건을 가지고도 수익을 낼 수 있습니다. 저의 18년 경매 경험과 <336-카페>를 통해 배출한 수많은 수강생이 증명하고 있습니다. 우리가 공부를 깊게 하면 ‘사시(?)’에 합격해 버립니다. 우리의 목표는 사시 합격이 아닙니다. 그냥 경매만 하면 됩니다. 이 책이 경매하는데, 필요충분조건 한 책이 될 것이라고 자부합니다. 이 이상 알 필요도 없고, 더이상 공부할 필요도 없어요. 딱 이 정도만 하세요. 그러면 충분합니다. 내가 아직도 모르는 것 같고, 뭔가 계속 더 공부해야만 할 거 같은 그런 불안감을 떨쳐버리기 바랍니다. 이 책의 내용만 충분히 숙지하면 경매하는데, 아무런 위험이 없을 겁니다. 자신을 갖되, 그러나 자만하지 말고, 천천히 한 발짝씩 도전해 보기 바랍니다. 모쪼록 이 책을 읽는 사람에게 대박의 기운이 함께 하길 기원합니다.

[목 차]

서문

제0장 경매
경매 왜 나오나? (빚이 많아서)
배당 결과
빚은 사라지지 않는다
권리분석이란?!
경매정보 어디서 보나?
권리분석 기초-가장 단순한 유형

제1장 권리분석의 시작
권리분석의 시작
말소기준권리

제2장 임차인
임대차 보호법
임차인의 권리
대항력
우선변제권(확정일자)
배당요구
권리분석 순서
임차인 배당순위
한발 더 깊이 들어가 보기
배당요구하지 않은 선순위 임차인
위장 임차인 잡는 법
보증금 증액
사례 [가] 저당권 이후 전입, 왜?(근저당 말소하기로 특약)
사례 [나] 등기 볼 줄 모르는 신혼부부에게 시세보다 싼 전세란…
전입보다 확정이 빠른 경우 : 주소를 뺐다가 다시 넣으면?
전입세대열람

제3장 소액임차인(최우선변제권)
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
소액임차인의 기준
최우선 변제(=0순위 배당)
주택임대차보호법
소액임차인 보증금 기준 : 담보물권 설정일
소액임차인을 따지는 기준일의 기준은 무엇인가?
Check Point : 물건지 주소 / 담보물권 설정일
수도권정비계획법 : 과밀억제권역
같은 듯 다른 두 가지 사례
배당을 받을 수 있었으나, 못 받은 사례
소액임차인의 자격 : 경매되기 전에 전입
집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톱
부동산 경매작전 빌라(신축빌라 급급전세 3천만 원)
소액임차인 : 주택가액 1/2조항
임차인이 많은 경우(예, 다가구주택)
소액임차인 심화 : 다단계 최우선변제 1
소액임차인 심화 : 다단계 최우선변제 2
Q&A로 정리하는 임대차 3법
상가임대차보호법(상임법)
상가임대차보호법(최우선변제권)
상임법 적용을 받기 위한 환산보증금의 범위

제4장 안분배당(평등배당)
깜짝 퀴즈 : 임차인 배당금 계산하기
배당의 방법 : 순위배당 vs 안분배당.
배당의 방식 다시보기(순위배당)
안분배당
흡수배당
가압류가 여러 개라면…

제5장 다가구주택
다가구주택 권리분석
주택임차권등기
채권과 물권에 대한 이해

제6장 말소기준권리 5가지
전세권
가등기
강제경매기입등기
법원 입찰 방법

제7장 땅(대지권, 토지별도등기)
대지권 미등기
대지권이란
주의 : 미분양 아파트
토지별도등기
조세채권/당해세, 체불임금

제8장 임차인 대항력 발생 시점
이혼한 경우
전소유자의 경우
법인인 경우
외국인인 경우
상가 임차인

마지막

[본 문]

채권자의 강제 매각에 의해서 2억에 팔렸다고 가정하죠. 그렇게 팔리는 걸 ‘낙찰’이라고 합니다. 낙찰된 금액 2억을 가지고 채권자들이 나눠 갖겠죠. 그걸 ‘배당’이라고 합니다. 문제는 여기서부터 시작이에요. 낙찰가격(즉, 집값)은 2억인데, 빚은 2억(집값)을 넘겨요. 채권자 중에 누군가는 못 받는다는 뜻이죠. 채권자 중에 누가 못 받고 싶을까요? 못 받고 싶은 채권자는 없을 겁니다. 서로 자기 채권은 100% 회수하고 싶어 합니다. 그래서 채권자끼리 알아서 팔고, 알아서 나눠가져라 하면 결론이 안 납니다. 서로 싸우게 되요.
_12쪽 중에서

경매로 집이 낙찰되면 법원에서는 채권자에게 배당을 해줍니다. 얼마에 낙찰을 받아서 채권자들에게 얼마씩 나누어 주느냐 따져봐야 하는데, 이때 필요한 게 바로 권리분석입니다. 즉, ‘권리분석’이란 배당을 짜보는 것이에요. 경매인들에게는 누가 얼마를 받는지가 중요한 게 아니라, 누가 배당을 못 받는지가 더 중요합니다. 그 이유는 못 받은 돈에 대해 누군가는 책임을 져야 하기 때문이죠. 그 못
받은 돈을 책임져야 할 사람은 당연히 채무자인데, 경우에 따라서는 낙찰자에게도 책임이 있거든요. 이때 채무자가 빚을 책임지는 것을 ‘소멸(말소)’이라 하고, 낙찰자가 책임지는 것을 ‘인수’라고 합니다. 그렇기 때문에 낙찰자의 입장에서는 이 빚이 소멸인지 인수인지가 중요해집니다. 그래서 권리분석의 핵심은 빚을 누가 책임지느냐 판단하는 것이고, 이것이 바로 권리분석이 중요한 이유에요. 만약 권리분석을 했는데, 빚을 낙찰자가 인수해야 한다면, 그런 물건은 입찰하지 말아야 할까요?
_15쪽 중에서

낙찰 받은 사람이 잔금을 미납하게 되면 보증금은 몰수(돌려받지 못하게)되고, 그 물건은 재매각 절차에 들어갑니다. 이렇게 권리분석을 제대로 안 하면, 소중한 보증금을 잃어버리게 된다는 교훈을 얻을 수 있습니다. 그런 교훈은 간접 경험으로 충분합니다. 내가 직접 겪는 건 ‘비추’입니다. 입찰갔는데, 내가 단독 낙찰이면 순간 겁부터 납니다. 이상하다. 내가 권리분석을 실수했나? 싶어요. 경쟁가가 많으면 오히려 마음이 편합니다. 카페 회원이 앞의 그 낙찰자한테 ‘6천5백만 원 빚을 물어줘야 한다’라고 조언을 했더니 ‘내가 왜 그래야 하죠?’라고 되물었다고 합니다. 이렇게 아무것도 모르고 경매법원을 찾는 사람들이 있어요. 이런 실수를 하지 않기 위해서는 뭘 해야 할까요? 먼저 배우는 게 필수죠! 공부해야 합니다.
_19쪽 중에서

등기부등본에 기재되는 내용은 부동산에 대한 기본 내역(주소, 면적 등등), 소유권 및 소유권에 대한 권리, 채무(빚) 등등입니다. 앞에서 언급한 ‘말소기준권리’도 등기에 기록되는 권리 중 하나입니다. 등기에 기록되는 여러 권리 중 싹 정리(말소)하는 권리=말소기준권리입니다. 등기부등본은 누구나 볼 수 있습니다. 해당 부동산의 주소만 알면 누구나 열람할 수 있어요. 등기소(또는 인터넷등기소)에서 열람 신청을 하면 됩니다. 내 집뿐만 아니라 옆집, 윗집, 아랫집 할 것 없이 어떤 집이든 볼 수 있습니다. 예를 들어, 아파트를 거래할 때, 사고팔거나 임대를 놓거나 얻을 때, 그 아파트의 소유주가 누구인지 빚은 있는지 없는지, 이런 정황들을 알아야 거래를 할 거 아닙니까. 그래서 등기부등본은 누구나 열람할 수 있도록 법으로 정해 놨습니다. 이 책을 읽는 독자께서(또는 여러분의 자녀가) 연애를 한다면, 조용히 상대편의 주소만 알아보세요. 그리고 살짝 등기를 떼어 보는 겁니다. 아~ 이 집이 누구 집이구나. 또는 빚이 많구나 하는 것을 파악할 수 있을 겁니다.
_37쪽 중에서

우리가 지금까지 배운 대항력(임대차보호법 제3조 제1항) 조항에 의하면, 임차인의 대항력은 전입한 다음 날 효력이 생깁니다. 이에 따라 근저당 설정일과 전입일이 같으면, 임차인은 후순위가 되서 대항력이 없고, 보증금을 배당받지 못할 확률도 높아집니다. 이 대항력 조항을 이용한 사기 사건이 가끔 발생하곤 하는데, 집주인이 임차인 몰래 대출을 받는 경우가 있습니다. 전세를 계약하고 잔금을 지불할 때까지 임차인에게 대출이 발생할 것이라는 사실을 숨기고 있다가 임차인이 이사하는 당일 날 잔금을 받자마자 바로 대출을 실행시키는 수법이죠. 그렇게 되면, 같은 날 은행 근저당과 임차인의 전입이 발생하는데, 임대차보호법 제3조 제1항(대항력 조항)에 의해서 임차인은 다음 날부터 대항력이 발생하게 되고, 후순위 임차인이 됩니다. 이러한 사기 사건은 발생하고 나면…
_59쪽 중에서

배당요구를 안했다는 얘기는 그 임차인의 보증금을 모른다는 뜻입니다. 법원도 모르고, 법원이 모르니 우리도 모르는 겁니다. 이해가 안 되신다면, 앞으로 돌아가서 배당요구 항목을 다시 보세요. 이 임차인의 보증금이 6천만 원이라는 건 어떻게 알았죠? 업체에서 제공하는 권리분석에 있으니까? 그럼 그 업체는 어떻게 알았을까요? 법원 배당요구에는 없는 정보를 거기 적힌 대로 6천일 수도 있고, 아닐 수도 있다는 얘기에요. 그걸 액면 그대로 받아들이면 안 됩니다. 임차인이 배당요구를 하고 그 내용이 기록된 법원서류(물건명세서, 현황조사서)은 그대로 믿어도 됩니다. 혹시 그 내용이 사실과 다르다면 그 이유로 해서 낙찰 불허가를 받아 낼 수 있어요.
_85쪽 중에서

상가는 대출이 잘 나온다고 하지요? 그 이유가 뭘까요? 상가 임차인을 제대로 보호하지 못하는 상임법 덕분에, 건물주가 은행에 대출을 받아도 은행 입장에서 임차인 때문에 문제가 생길 일이 별로 없으니, 대출 한도에서 ‘방빼기’와 같은 걸 해줄 필요가 없기 때문입니다. 상가 경매에 조금이라도 관심을 가져본 사람이라면 아시겠지만, 온갖 유튜브나 책, 강의에서 상임법, 특히 경매와 관련된 부분에 대해 쉽게 설명하지 못하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 땜질식으로 법이 개정되다 보니 허점이 많고 권리상 상충하는 부분들이 많아 상임법을 알려주는 사람들조차 확실히 알지 못하는 부분이 많기 때문입니다.
_144쪽 중에서

임차인의 가장 중요한 권리는 전입을 통한 대항력을 확보거든요. 임차인이 주소를 뺐다가(즉, 전출했다가) 대항력을 상실하는 사례에 대해 공부를 했잖아요. 다시 한번 강조해도 모자람이 없는 전입 유지입니다. 보증금 돌려받는 것과 전출은 동시에…. 동시이행입니다. 이렇게 강조하는 게 전입인데, 어쩔 수 없이 주소를 빼야 하는데, 보증금은 돌려받을 수 없는 상황입니다. 그럴 때 하는 게 임차권등기입니다. 등기에다 임차인의 권리(전입, 확정, 보증금) 관계를 적어 놓는 거죠. 그렇게 해놓은 면, 보증금 못 받고 전출을 하더라도 괜찮은 거예요. 임차권 등기자는 여전히 그 집의 임차인으로서 자격이 있는 거죠.
_175쪽 중에서

개정증보판의 ‘소액임차인 심화’가
권리분석에 실질적 도움이 되다
우리는 보통 책이나 경매 수업에서 소액임차인의 판단 기준은 최초 근저당이라고 배운다. 왜냐면, 이는 대부분의 경매 사건이 근저당으로 인해서 나오기 때문이다. 사실, 담보물권이니 뭐니, 그런 것은 하나도 모르고, 그냥 근저당만 알아도 대부분의 경매 사건을 분석하는데, 지장이 없다. 그 정도로 많다. 하지만 최초 담보물권이 근저당이 아닌 경우도 있다. 혹은 담보물권이 한 사건 안에 여러 개인 경우도 있다. 이번 《경매 교과서_개정증보판》에서 특히 ‘소액임차인’을 보다 강화하여 권리분석에서 도움이 될 수 있는 책이다.

설마! 이 책을 숙독하면 雪馬(설마)만큼 벌까?
제가 기초반 강의할 때 사용하는 피피티(PPT) 자료를 A4 용지에 제본해서 나눠드리던 교재를 정리해서 정식 책으로 출간하게 됐습니다. 책을 출간해 보니 감회가 새롭네요. 제가 지난 18년간 경매를 하면서 또는 교육을 하면서 여러분께 꼭 하고 싶었던 얘기가 있습니다.
“경매는 어려운 게 아닙니다. 경매한다고 해서 어려운 물건을 해야 하는 건 아닙니다. 쉬운 물건을 해도 충분히 수익을 낼 수 있습니다.”

경매는 왜 나올까? 빚을 회수하는 방법
경매에서 가장 중요한 ‘권리분석’의 소멸과 인수
경매의 물건이 생기는 이유는 빚이 많기 때문이다. 2억짜리 집에 빚이 2억 이상 쌓여서 빚이 집값을 초과하면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 빚이 집값을 넘어가기 시작하면, 팔 수가 없는 상황이다. 이쯤 되면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 집주인이 집을 포기하면 무엇을 할까? 아니 더 정확하게 말해서 “무엇을 안 할까?” 빚을 안 갚을 것이고, 이자를 안 내겠지, 임차인이 보증금을 돌려 달라고 해도, 돌려줄 여건이 안 될 것이다. 그래서 그 물건은 경매를 하게 된다. 빚을 못 받으면, 채권자 기분은 어떨까? 결코 좋을 리가 없다. 은행 입장에서 그동안 이자 잘 받았으니까, 원금 정도야 안 받아도 괜찮아. 이럴 리 만무하고, 임차인 입장에서 이 집에서 잘 살았으니, 보증금 따위야 안 받고 나와도 괜찮아. 이럴 리 만무하다. 빚은 사라지지 않고, 끝까지 쫓아간다. 누구를…? 그야 당연히 그 빚을 진사람, 즉 채무자를 쫓아간다. 채무자는 영원히 그 빚의 굴레에서 벗어나지 못하는 것이다. 채무, 즉 빚을 갚을 때까지…. 그런데 경매에서는 그 빚을 책임져야 하는 사람이 한 명 더 있다. 바로 집을 산 사람, 낙찰자다. ‘네가 그 집에 그 빚이 있는 걸 알고 샀으니, 네가 책임져야지’라는 얘기다. 결국 ‘권리분석’이란 바로 미회수 채권을 누가 책임지느냐를 따지는 것이다. 이때 소멸/인수라는 용어를 사용한다.
-소멸 : 채무자가 책임지는 권리(즉, 채무자가 물어줘야 하는 빚)
-인수 : 낙찰자가 책임지는 권리(즉, 낙찰자가 물어줘야 하는 빚)

경매 정보 어디서 보나?
공부만 할 때는 무료업체
경매 정보는 대법원 사이트에 다 올라와 있긴 한데, 대법원 정보를 그냥 본다는 것은 너무나 비효율적이다. 경매 나온 물건의 기본적인 정보(주소와 점유자 또는 임차인 내역)밖에 없기 때문이다. 그 외의 권리분석을 하는데, 필요한 정보(등기부등본, 전입세대열람내역)는 별도로 확인해 봐야 한다. 그런 정보를 확인하려면, 일일이 해당 사이트를 돌아다녀야 하는데, 거기에 들어가는 품이 만만치 않다. 이럴 때 유용한 게 경매 정보를 한 곳에 모아서 제공하는 경매 정보 제공 업체다. 경매 정보 업체는 크게 둘로 나눌 수 있다. 유료업체와 무료업체다. 유료업체는 당연히 돈을 받고 경매 정보를 제공한다. 각 업체별로 가격대가 조금씩 다르니 각자 여건에 맞는 곳을 골라서 보면 된다. 무료업체는 인터넷 검색해 보면 엄청 많이 나온다. 그중에 아무 곳이나 골라보면 된다. 처음 시작할 때는 일단 무료업체를 이용하는 게 자금 부담이 덜하다. 그러다가 나중에 본격적으로 투자 즉, 입찰을 하게 될 때쯤, 유료업체 하나 정도 보면 된다.

상임법 적용을 받기 위한
환산보증금의 범위
환산보증금 범위를 정해 놓은 표를 보니, 이거 어디서 많이 본 것 같지 않나? 주임법에서 소액임차인의 범위를 정해 놓은 표와 거의 비슷하다. 다른 점이라면 환산보증금 안에 포함되지 않으면 상임법 자체를 아예 적용받지 못한다는 점이다. 이건 굳이 외울 필요는 없다. 필요할 때마다 찾아서 보면 되니까. - 환산보증금과 상관없이 무조건 적용되는(주장할 수 있는) 조항은 ①대항력(사업자등록+영업) ②계약갱신 요구권 ③권리금이다. - 환산보증금 범위 안에 들면 주장할 수 있는 조항(범위를 벗어나면 상임법 적용 안 됨)은 ①우선변제권(확정일자) ②임차권등기명령 ③묵시적 갱신 ④보증금 및 월세 증감 변환 ⑤최우선변제권 ⑥강행규정이다.

위장 임차인 잡는 법
직접 권리분석을 하는 습관을…
위장 임차인은 실제로 살지 않으면서 전입만 해 놓은 임차인을 말한다. 선순위 임차인이 있는 줄 알고 아무도 입찰을 안 하는 물건이 있는데, 알고 봤더니 위장 임차인이다. 그런 물건은 낙찰받아서 위장 임차인을 내보내면 대박이다. 아무도 입찰을 안 할 테니까 싸게 낙찰받을 수 있다. 서류상 전입만 해 놓고 실제 살지 않으면 임차인이 아닌 것이다. 가끔 청문회보면 위장 전입 얘기가 많이 나온다. 바로 그 얘기다. 불법이다. 만약 그런 위장 임차인을 발견하면, 명도 소송을 통해서 내보내고 집을 넘겨받을 수 있다. 즉, 인수가 아니라 소멸이다. 이런 걸 가정해 볼까. 선순위 임차인이 있는 집을 낙찰받고 가봤더니 아무도 살지 않는다. 문 따고 들어가 봤더니 먼지만 뽀얗게 쌓여 있다. 위장 임차인이 확실하구나. 하고 소송을 건다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 나는 바닥을 안 밟고 다닌다. 책상 모서리 의자 등받이 위로 사뿐사뿐 날아다닌다고 주장한다. 밥 해먹은 흔적도 없고, 냉장고도 없고, 가스 전기 전혀 사용한 흔적이 없다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 ‘나는 밥은 안 해 먹는다. 생쌀과 솔잎만 먹는다. 곧 우화등선 할 몸이다’라고 주장한다. 주변을 탐문해보니, 지난 몇 개월(또는 몇 년) 동안 이 사람을 본 사람이 없다. 주변 약국, 병원, 마트 어디서도 이 사람이 다녀간 흔적이 없다. 그랬더니 해외(또는 지방) 출장(또는 주재원 또는 유학)갔던 것이다. 위장 임차인 잡는 거 쉽지 않다. 너 위장 임차인이지? 그러면 어? 어떻게 알았지? 하고 당장 짐 싸서 나갈 거 같나? [점유&전입] 요건 중에 서류상 전입은 있으니까, 현황 상 점유를 깨겠다는 얘긴데, 어떻게 증명할 건가? 보통 만만한 문제가 아니다. 그거 깨기 위해 알아볼 동안 다른 물건 여러 개 입찰하는 게 더 이익이다. 여러 성공담을 읽어 보면, 손에 땀을 쥐고 흥미진진하다. 나도 그렇게 할 수 있을 거 같다. 그런 성공담을 보면, 아~ 내가 무협지 한 편을 읽었구나 생각해야 한다. 무협지 읽으면서 주인공마냥 나도 장풍을 쏘고, 절벽에서 뛰어내리고 할 거 아니라면…. 딱 그런 느낌으로 읽으면 된다.

설마(雪馬) 안정일
·고려대학교 정보공학과 졸업
·군대 제대 후 집이 경매로 날아가고 전 가족 뿔뿔이 흩어짐
·졸업 후 7년 동안 여러 IT업체에서 근무
·한두 군데 빼고는 근무했던 대부분의 회사가 망함

·2002년: 결혼(전 재산 전세보증금 3,000만 원)
·2002～04년: 월화수목금금금 12시 퇴근 고단한 종자돈 모으기 시작
·2004년: 종자돈 3,000만 원 들고 경매 세계에 투신
·2006년: 최초의 내 집 마련(2억짜리 분당에 25평 아파트)
·2007년: 집 22채 보유, 종부세 1,000만 원 납세자 등극
·2008년: 6억 원대 38평형 아파트 장만
·2008년: Home 336 카페 개설
·2010년: KBS VJ특공대, MBC 경제매거진 출연
·2015년: 유튜브 채널(설마안정일경매강의) 개설
·2016년: 채널A 서민갑부 출연
·2017년: SBS 뉴스토리 출연
·2022년: 대한민국 원탑 <클래스101> 최초로 오프라인 강의

현재
·네이버 카페 〈3천만원으로 시작하는 내집 마련〉
·유튜브 채널 〈설마안정일경매강의 운영〉
·(주) 홈336 경매아카데미 원장
·(주) 바른경제연구소 대표

저서
·《3000만 원으로 22채 만든 생생 경매 성공기》
·《설마와 함께 경매에 빠진 사람들》
·《생생 경매 성공기 2.0》
·《경매 교과서》