부동산 경매! A부터 Z까지 완벽 기술
기초부터 고수의 비법까지 한 권으로 끝

상승에서 하락으로 방향을 바꾼 부동산 시장에 정부의 대대적인 규제 완화라는 변수가 등장했다. 2023년 1월 초, 정부가 발표한 대로 다주택자, 실수요자 등에 대한 규제를 완화해 ‘부동산 시장 연착륙’을 유도할 수 있을 것인지 많은 관심이 집중되는 상황이다. 과연 고금리, 높은 주택구입부담지수, 낮은 전세가율, 높은 취득세율 등 여러 악조건을 뚫고 가라앉은 부동산 시장의 활기가 돌아올 수 있을까?
부동산 경매 투자에 관심을 가지는 사람들은 이러한 시장 변화에 크게 구애받지 않는 투자 방법이라는 데 주목한다. 경매 투자는 일반 매매보다 다양한 물건을 시세보다 저렴하게 구입할 수 있고, 물건정보 접근이 쉽다. 낙찰받은 물건은 등기부상의 모든 설정등기가 말소되고, 토지 거래허가, 주택거래 신고, 부동산 거래 신고에서도 자유롭다. 이런 장점도 있지만, 권리분석을 잘못할 경우 큰 손해를 입을 수 있고 명도 시기가 불확실하다는 점, 소요시간이 길어질 수 있다는 점 등 단점도 있다. 공부를 많이 하고도 실전에 뛰어들기가 어려운 것도 이 때문이다.
이 책은 경매를 전혀 알지 못하는 초보자도, 이론 공부는 했지만, 실전 경험이 부족한 사람도 차근차근 따라 하면 고수의 단계에 오를 수 있도록 구성됐다. 체계적인 순서에 따라 쉽고 깊이 있게 경매 관련 A부터 Z까지 한 권으로 정리했다. 여러 부동산 투자 방법 가운데 경매를 선택한다면 이 책으로 시작해보자.

[목 차]

프롤로그 4

1장 성공적인 경매 투자 방향

01 부동산 경매, 어떻게 해야 돈 벌 수 있나요? 12
02 부동산 경매 공부는 싸가지(4가지)다! 15
03 성공적인 경매 투자 방향 17
04 부동산 경매가 매매보다 좋은 점과 안 좋은 점 20

2장 부동산 경매 기초지식 쌓기

01 부동산 경매가 뭐예요? 22
02 부동산 경매의 종류는 2가지로 구분한다 24
1. 강제경매
2. 임의경매
03 경매와 공매는 어떻게 다른가? 27
04 법원 경매에 관한 주요용어 배우기 29
05 경매 입찰하러 어디로 가나요? 38
06 인터넷으로 경매 물건 고르기 41
1. 부동산 경매 인터넷 사이트 종류
2. 누구나 쉽게 무료로 이용하는 대법원 경매 사이트

3장 절차분석, “경매 절차가 어떻게 되나요?”

01 매수인이 알아야 할 경매 진행절차 46
02 매수인이 알아야 할 배당 47
1. 매각대금을 채권자들에게 나눠주는 배당
2. 배당순위를 알자!
03 부동산 경매 단계별 경매 진행 기간 52
04 경매 절차의 이해관계인 55
1. 이해관계인은 누구인가?
2. 이해관계인이 가지는 권리
3. 입찰자가 경매 기록을 열람, 복사하는 방법

4장 입찰실무, “경매 입찰 어떻게 해요?”

01 입찰참여가 불가능한 사람 60
02 경매 매수인 입찰방법 61
1. 입찰 진행순서 살펴보기
2. 입찰서류 작성방법 이것만 보면 끝
3. 입찰서류 양식
03 입찰 시 이것을 유의하자! 69
04 법원의 입찰서류 유·무효 처리기준 70
1. 첨부서류 등에 흠이 있는 경우 처리기준
2. 기일입찰표의 유·무효 처리기준
05 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인 73
1. 최고가 매수신고인이 2인 이상인 경우
2. 차순위 매수신고인의 자격

5장 권리분석 워밍업, “이 물건 문제 있나요?”

01 권리분석은 이렇게 구성되어 있다 78
02 권리분석을 위한 권리, 물권과 채권 80
03 권리 상호 간의 우선순위 84
04 부동산의 권리관계를 공시하는 부동산 등기 87
1. 인터넷으로 쉽게 할 수 있는 부동산 등기부등본 열람 및 발급방법
2. 권리분석을 위한 등기부등본 보는 요령과 유의사항
05 말소기준권리, 소멸주의와 인수주의, 잉여주의 90

6장 부동산 등기부상의 권리분석

01 표제부(집합건물) 권리분석 98
1. 대지권 미등기★
2. 토지 별도등기★
02 갑구 권리분석 112
1. 가압류, 가처분★
2. 압류
3. 가등기★
4. 지분경매★
02 을구 권리분석 134
1. 근저당권
2. 제시외물건
3. 공장저당권
4. 전세권
5. 임차권
6. 지상권
7. 담보지상권
8. 구분지상권
9. 지역권

7장 부동산 등기부 외의 권리분석

01 주택임대차 166
1. 주택임대차보호법이 보호하려는 대상은 주거임차인
2. 미등기, 불법건축물에 사는 임차인도 보호가 되나요?
3. 대항력
4. 우선변제권
5. 최우선변제권
6. 묵시적 갱신과 계약갱신요구
02 상가임대차 185
1. 상가건물임대차보호법 적용 대상
2. 대항력
3. 우선변제권
4. 최우선변제권
5. 상가임대차존속기간
6. 권리금 보호
03 주택임대차와 상가건물임대차 비교 199
04 유치권★ 200
05 법정지상권★ 218
06 분묘기지권★ 230
1. 남의 땅에 묘를 사용할 수 있는 권리, 분묘기지권
2. 분묘기지권 인정 요건
3. 분묘기지권자의 권리와 지료 지급의무
4. 분묘기지권 유의사항과 권리분석 방법
5. 분묘를 개장하는 방법

8장 이것만 알면 권리분석 끝

01 등기부 권리분석과 임대차권리 초간단 권리분석 방법 238
1. 권리분석 순서대로 따라 하기
2. 임대차 권리분석 핵심
02 권리분석의 답안지, 매각물건명세서 241
1. 경매 물건의 권리 내용을 공시해놓은 서류
2. 매각물건명세서만 잘 봐도 권리분석은 해결
3. 매각물건명세로 더 큰 수익 얻기
4. 매각물건명세서 해부해보기

9장 물건분석, “이 물건 좋은 물건인가요?”

01 토지와 건물을 매입할 때 연관된 공적 장부 249
1. 건물과 토지를 매입하게 될 경우 꼭 봐야 할 서류
2. 공적 장부 열람 및 발급방법
3. 건축물대장을 볼 때 유의할 사항
02 경매 물건 분석할 때 꼭 봐야 할 서류 252
1. 법원 경매 3대 서류
2. 경매 물건 입찰 전 꼭 봐야 할 서류
03 농지취득자격증명 254
1. 농지취득자격증명 발급대상
2. 2022년 8월 18일 이후 농취증 발급받는 방법
3. 낙찰 후 농취증 제출절차와 7일 이내 제출하지 못할 경우 해결방법
04 미납관리비, 선수관리비, 장기수선충당금 259
1. 경매 미납관리비, 경매 매수인이 다 내야 하나요?
2. 매수인이 부담해야 할 미납관리비 판례
3. 선수관리비, 장기수선충당금도 매수인이 내야 하나요?
05 현장조사 방법 265
1. 현장조사의 중요성, 현장에 답 있다!
2. 현장조사 해야 할 내용과 순서
3. 현장조사 체크리스트
06 입찰가 산정방법 270
1. 얼마 쓰면 될까요?
2. 입찰가 산정을 위한 세부내용 보기

10장 명도, “사는 사람 내보내기”

01 경매의 꽃, 명도 274
1. 명도의 지름길
2. 명도! 방법과 원칙이 있다
3. 명도 유형
4. 명도요령과 명도진행순서는 이대로 따라 하면 된다
5. 유용한 내용증명 보내기
6. 명도합의 시 합의서 작성과 이사비 지급 영수증
02 쉽게 생각하면 안 되는 인도명령 287
1. 강제명도 집행할 수 있는 인도명령
2. 인도명령의 당사자는 누구인가?
3. 경매 서류에 있는 사람과 없는 사람에 대한 인도명령 신청방법
4. 인도명령 재판은 어떻게 하나?
5. 인도명령 집행은 이렇게 진행된다
03 인도명령에 따른 강제집행 진행절차 291
1. 강제집행 시작과 끝을 따라 해보자
2. 강제집행비용은 얼마나 나올까?
| 참고 서식 | 송달증명원·집행문부여신청서, 강제집행신청서

경매 관련 법령
1. 경매 관련 형법 : 경매 관련 형법조문과 범죄유형 297
2. 기타 관련 법령 299
부동산 경매 시 유용한 사이트 300

[본 문]

▷ ‘따라서 우리가 부동산 경매로 돈을 벌기 위해서는 좋은 물건을 싸고 안전하게 사야 한다. 바로 이것이 경매를 공부하는 목적이다.’
이 문장을 보면 경매 공부를 어떻게 해야 하는지 알 수 있다. 좋은 물건을 사기 위해 공부해야 하는 것은 ‘물건분석’이고, 안전하게 사기 위해 공부해야 하는 것은 ‘권리분석’이다. 사실 경매 공부는 물건분석과 권리분석이 주된 공부다. 물건분석과 권리분석을 잘하는 사람이 경매로 돈을 잘 번다.
-p. 14

▷ 통상적으로 경매 물건은 경매개시일로부터 매각기일까지 약 6개월 정도 소요되고, 유찰될 경우 다음 매각기일까지 약 1개월 정도의 시간이 걸린다. 경매개시일로부터 낙찰 및 잔금 납부 배당일(경매 종결)까지 약 1년 정도의 시간이 걸린다. 법원의 사정, 채권자의 변경신청, 채무자의 이의신청, 유치권신고 등으로 인해 경매기간은 때에 따라 1년 이상 걸리는 경우도 많다.
-p. 52

▷ 권리분석은 경매 물건을 보고 이 물건이 문제 있는지 확인한다고 하면, 이 경매 물건이 권리상에 문제가 없는지 확인하는 일이다.
또한, 해당 경매 물건을 매입하게 될 경우 인수하게 되는 권리나 부담에 대해 사전에 밝혀내는 작업을 말한다. 권리분석을 제대로 하지 않으면 매각대금 이외의 예상치 못한 추가비용이 발생하거나, 심지어 소유권을 잃게 되는 경우도 발생할 수 있다.
-p. 78

▷ 채권자가 가압류와 가처분 후 일정한 기간 이내에 본안소송을 제기하지 않으면 채무자 또는 이해관계인(매수인 등)은 가압류, 가처분에 대해 취소신청을 할 수 있다.
예컨대, 2006년에 가처분해놓고 본안소송을 3년간 안 했다면 채무자 또는 이해관계인은 가처분을 취소할 수 있다. 경매 물건 중 선순위 가처분과 가압류가 본안 소송 없이 기간이 오래되었다면 말소신청으로 소멸시킬 수 있다.
-p. 114

▷ 전세권 투자 시 유의할 사항은 전세권보다 앞선 선순위 금액이 있는지 확인하고, 또 선순위 금액이 없더라도 부동산 시세와 가치를 판단해 향후 전세보증금을 모두 받을 수 있을지 검토해봐야 한다. 즉, 만기 시 전세보증금을 반환해주지 않을 경우 경매를 부쳐 전세금을 모두 회수할 수 있을지 검토해본다.
-p. 150

▷ 유치권이란 쉽게 말해서 채권자가 채무자 소유의 물건(부동산, 동산)에 일을 해주고 돈을 못 받았을 때, 돈(채권)을 받을 때까지 채무자의 물건을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 예컨대, 건물 신축공사를 하고 공사대금을 받지 못한 경우 공사업자는 그 공사한 건물을 공사대금을 받을 때까지 점유할 수 있는 권리다.
-p. 201

▷ 지금까지 권리분석에 대해 6장에서는 등기부상의 권리분석을 알아보고, 7장에서는 부동산 등기부 외의 권리분석을 살펴봤다. 이 내용을 공부하는 이유는 부동산을 매수할 때 해당 부동산의 권리관계를 확인하기 위해 등기부등본을 열람하고(등기부 권리분석), 등기부에 나타나지 않는 권리(임대차 등)가 어떤 것이 있는지를 알고, 이러한 권리들이 내가 부동산을 매수할 때 인수될 것인가, 소멸될 것인가를 알아내기 위한 것이다.
-p. 238

▷ 권리분석은 “이 물건 문제 있나요?”라고 물을 때 그 물건에 대한 ‘권리의 하자 유무를 분석’을 하는 것이고, 물건분석은 “이 물건 좋은 물건인가요? 라고 물을 때 그 물건에 대한 ‘가치평가(현재, 미래)’를 하는 것이라고 할 수 있다. 즉, 물건분석은 이 물건이 좋은 물건인지, 안 좋은 물건인지 판단하기 위해 가치를 평가해야 하는데, 여기에서 가치는 현재가치와 미래가치를 포함한다.
-p. 248

▷ 최종적으로 분석했다면 분석한 내용을 근거로 다음과 같이 입찰가를 산정해보면 된다. 우선 입찰하고자 하는 물건의 감정가는 무시하고 정확한 시세를 파악한다. 다시 말하지만 감정가는 시세가 아니고, 감정시점과 감정평가방법에 따라 가격 차이가 제 각각이므로 감정금액은 참고만 한다. 시세를 파악했다면 현재가치와 미래가치를 고려해서 이 경매 물건의 가격을 정한다. 이 경매 물건은 얼마짜리인가를 스스로 분석하고 정한다.
-p. 270

절차분석, 권리분석, 물건분석, 사후 처리까지 자세하게!
실전에서 필요할 때, 꺼내 보는 경매 지침서

100건 이상의 낙찰 실적을 보유한 부동산 경매 전문가, 지은이는 총 10개의 장으로 낙찰 성공에 필수적인 내용을 알차게 구성했다. 경매를 알고 낙찰에 성공하기 위해서는 절차분석, 권리분석, 물건분석, 사후 처리 등 4가지를 잘 공부해야 한다. 1장은 이 4가지의 중요성을 알고, 성공적인 경매 투자의 방향을 모색해보는 장이다. 2장에서는 부동산 경매의 기초지식을 쌓는다. 경매가 무엇이며, 공매와 어떻게 다르고, 입찰은 어떻게 하는지 등을 설명했다. 3장은 절차분석에 관한 내용이다. 매수인이 숙지해야 할 경매 진행절차와 기간, 이해관계인 등을 알아본다. 4장은 입찰실무를 다룬다. 입찰참여가 불가능한 사람, 입찰방법과 입찰 관련 양식 등을 살펴본다. 5장은 권리분석 워밍업이다. 권리분석이 어떻게 구성되어 있으며, 권리관계를 공시하는 부동산 등기부등본 열람 및 발급 방법을 소개했다. 6장에서는 부동산 등기부를 토대로 권리분석을 차근차근 설명하고 있다. 7장은 등기부 외 권리분석에 대해 다룬다. 주택임대차, 상가건물임대차에 대해 알아보고, 유치원, 법정지상권, 분묘기지권도 소개했다. 8장은 권리분석 노하우를 요약해서 정리해놓은 장이다. 만약, 이 책으로 경매 공부하는 도중에 입찰한다면 이 부분을 꼭 읽어야 한다. 9장은 물건분석 내용이다. 물건분석을 위한 서류, 미납관리비, 선수관리비, 장기수선충당금 관련 설명과 현장조사 방법에 대해 알려준다. 마지막으로 10장은 명도다. 명도의 유형과 요령, 진행순서를 소개하고, 인도명령을 설명했다.

시중에 나와 있는 많은 경매 책이 기초이론이나, 경매 경험담 정도의 내용을 담는 데 그치고 있다. 이 책은 지나치게 이론적인 부분은 덜어내고, 피상적인 경험담은 지양했다. 경매 투자자에게 꼭 필요한 내용만 담았고, 특수물건 내용까지도 쉽게 설명했다. 이 한 권으로 경매 초보자를 벗어나 고수가 되어보자.

박노성
경기도 이천에서 태어나, 법학을 전공하고 시민단체 법률간사로 근무했다. 이후 기업체 법무감사실에서 약 7년간 법무와 자산관리를 담당했다. 2000년부터 경매에 관심을 가지게 되었고 직장을 다니면서 짬을 내어 경매 투자를 해오다가 2008년에는 경제적 자유를 얻기 위해서 과감히 직장을 그만두고 경매 전문 부동산 중개사무소 원공인중개사(원경매컨설팅)를 개업했다. 2010년에는 경매 전문법인 두리옥션 주식회사를 설립해서, 수많은 투자와 컨설팅사례를 접하고 성공과 실패를 경험하면서 탄탄한 성장을 거듭했고 현재까지 대표로 재직 중이다.
경매 이론과 실무지식을 바탕으로 안양대학교, 한국가스공사, 이천일아울렛문화센터, 제주도서관대학, 의왕시청 평생학습관 등 대학교 및 공공기관 기업체에 출강해왔으며, SBS CNBC 부동산 스토리 강의, 한국법학교육원 강의(올에듀넷, 메가랜드 부동산 실무 동영상 강의) 등 경매 강의를 해왔다.
TBS 교통방송에 출연했으며, 한국경제, 한겨레, 아시아경제, 헤럴드경제, 일간스포츠, 한국부동산뉴스(한국공인중개사협회), 조세플러스, 국도일보 등 여러 매체에 부동산 경매 칼럼을 게재했다. 《부동산 경매 실무》(2013년), 《성공 투자를 위한 부동산 경매》(2016년), 《부동산 경매 길라잡이》(2017년), 《틈새시장 경매》(2019년) 등 관련 도서를 집필했으며, 《초보자도 고수 되는 부동산 경매》를 펴냈다. 1만 건 이상의 사례분석과 1,000건 이상의 경매 상담 및 경매 컨설팅, 100건 이상의 낙찰 실적을 보유한 부동산 경매 전문가다.

홈페이지 : www.dooriauction.co.kr
유튜브 : 부동산경매길라잡이 TV