경매에 입문한 지 16년, 강의를 시작한 지 12년
왕초보도 쉽게 이해하는 경매 입문서 발간

경매를 할 때, 꼭 어렵고 복잡한 물건을 해야 내가 마치 무언가 대단한 걸 한 듯이 느끼는데, 그게 아니라는 걸 강조하고 싶습니다. (권리분석이) 쉬운 물건, 누구나 덤빌 수 있는 평범한 물건을 가지고도 수익을 낼 수 있습니다. 저의 16년 경매 경험과 336 카페를 통해 배출된 수많은 수강생들이 증명하고 있습니다. 우리가 공부를 깊게 하면 ‘사시(?)’에 합격해 버립니다. 우리의 목표는 사시 합격이 아닙니다. 그냥 경매만 하면 됩니다. 이 책이 경매하는데, 필요충분조건 한 책이 될 것이라고 자부합니다. 이 이상 알 필요도 없고, 더이상 공부할 필요도 없어요. 딱 이 정도만 하세요. 그러면 충분합니다. 내가 아직도 모르는 것 같고, 뭔가 계속 더 공부해야만 할 거 같은 그런 불안감을 떨쳐버리기 바랍니다. 이 책의 내용만 충분히 숙지하면 경매하는데 아무런 위험이 없을 겁니다. 자신을 갖되, 그러나 자만하지 말고, 천천히 한 발짝씩 도전해 보기 바랍니다. 모쪼록 이 책을 읽는 모든 분들께 대박의 기운이 함께 하길 기원합니다.

설마! 이 책을 숙독하면 雪馬(설마)만큼 벌까?
제가 기초반 강의할 때 사용하는 피피티 자료랑 제본해서 나눠드리던 교재를 정리해서 정식 책으로 출간하게 됐습니다. A4 용지에 제본해서 나눠드리던 교재를 정식 책으로 출간해 보니 감회가 새롭네요. 제가 지난 16년간 경매를 하면서 또는 교육을 하면서 여러분들께 꼭 하고 싶었던 얘기가 있습니다.
“경매는 어려운 게 아닙니다. 경매를 한다고 해서 어려운 물건을 해야 하는 건 아닙니다. 쉬운 물건을 해도 충분히 수익을 낼 수 있습니다.”

[목 차]

서문

제0장 경매
경매 왜 나오나? (빚이 많아서)
배당 결과
빚은 사라지지 않는다
권리분석이란?!
경매정보 어디서 보나?
권리분석 기초-가장 단순한 유형

제1장 권리분석의 시작
권리분석의 시작
말소기준권리

제2장 임차인
임대차 보호법
임차인의 권리
대항력
우선변제권(확정일자)
배당요구
권리분석 순서
임차인 배당순위
한발 더 깊이 들어가 보기
배당요구하지 않은 선순위 임차인
위장 임차인 잡는 법
보증금 증액
사례 󰂛 저당권 이후 전입, 왜?(근저당 말소하기로 특약)
사례 󰂜 등기 볼 줄 모르는 신혼부부에게 시세보다 싼 전세란…
전입보다 확정이 빠른 경우 : 주소를 뺐다가 다시 넣으면?
전입세대열람

제3장 소액임차인(최우선변제권)
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
소액임차인의 기준
최우선 변제(=0순위 배당)
소액 보증금 범위와 우선배당금 한도
소액임차인 보증금 기준 : 담보물권 설정일
소액임차인을 따지는 기준일의 기준은 무엇인가?
Check Point : 물건지 주소 / 담보물권 설정일
수도권정비계획법 : 과밀억제권역
같은 듯 다른 두 가지 사례
배당을 받을 수 있었으나, 못 받은 사례
소액임차인의 자격 : 경매되기 전에 전입
집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톱
부동산 경매작전 빌라(신축빌라 급급전세 3천만 원)
소액임차인 : 주택가액 1/2조항
임차인이 많은 경우(예, 다가구주택)

제4장 안분배당(평등배당)
깜짝 퀴즈 : 임차인 배당금 계산하기
배당의 방법 : 순위배당 vs 안분배당.
배당의 방식 다시보기(순위배당)
안분배당
흡수배당
가압류가 여러 개라면…

제5장 다가구주택
다가구주택 권리분석
주택임차권등기
채권과 물권에 대한 이해

제6장 말소기준권리 5가지
전세권
가등기
강제경매기입등기
법원 입찰 방법

제7장 땅(대지권, 토지별도등기)
대지권 미등기
대지권이란
주의 : 미분양 아파트
토지별도등기
조세채권/당해세, 체불임금

제8장 임차인 대항력 발생 시점
이혼한 경우
전소유자의 경우
법인인 경우
외국인인 경우
상가 임차인

마지막



[본 문]

이렇게 배당을 배우는 이유는 무엇인가? 배당표를 짜다 보면, 누군가는 배당을 덜(또는 못) 받을 거예요. 당연한 이유입니다. 경매에 나온 이유가 빚이 집값보다 많기 때문이잖아요. (물론 간간이 빚보다 높은 가격에 낙찰이 되는 덕분에 채권자가 100% 배당 받는 경우도 있긴 합니다.) 이렇게 법원이 배당을 해주게 되면, 결과적으로 채권자 중에 누군가는 못 받게 되는데, 우리가 주목하는 부분이 바로 이 점이에요. 못 받는 채권자, 미회수 채권입니다.
_13쪽 중에서

컨설팅은 이렇게 활용하세요. 투자(즉, 입찰가격) 결정은 내가 하고, 실무 업무 처리만 맡기는 겁니다. 예를 들어, 법원 입찰 대행 : 입찰은 평일 낮 시간대에 진행하는데, 그 시간이면 나도 회사에 묶여 있을 확률이 높잖아요. 바로 나 대신 입찰 절차만 대행하게 하는 거죠.
_24쪽 중에서

등기부등본에 기재되는 내용은 부동산에 대한 기본 내역(주소, 면적 등등), 소유권 및 소유권에 대한 권리, 채무(빚) 등등입니다. 앞에서 언급한 ‘말소기준권리’도 등기에 기록되는 권리 중 하나입니다. 등기에 기록되는 여러 권리 중 싹 정리(말소)하는 권리=말소기준권리입니다. 등기부등본은 누구나 볼 수 있습니다. 해당 부동산의 주소만 알면 누구나 열람할 수 있어요. 등기소(또는 인터넷등기소)에서 열람 신청을 하면 됩니다. 내 집뿐만 아니라 옆집, 윗집, 아랫집 할 것 없이 어떤 집이든 볼 수 있습니다. 예를 들어, 아파트를 거래할 때, 사고팔거나 임대를 놓거나 얻을 때, 그 아파트의 소유주가 누구인지 빚은 있는지 없는지, 이런 정황들을 알아야 거래를 할 거 아닙니까. 그래서 등기부등본은 누구나 열람할 수 있도록 법으로 정해 놨습니다. 이 책을 읽는 독자께서(또는 여러분의 자녀가) 연애를 한다면, 조용히 상대편의 주소만 알아보세요. 그리고 살짝 등기를 떼어 보는 겁니다. 아~ 이 집이 누구 집이구나. 또는 빚이 많구나 하는 것을 파악할 수 있을 겁니다.
_37쪽 중에서

가압류보다 먼저 온 가처분은 어떻게 될까요? 말소기준권리보다 늦게 온 권리에 대해서는 말소한다고 규정되어 있는데, 먼저 온 권리에 대해서는 특별한 규정이 없습니다. 그러면 법원은 당연히 아무것도 안합니다. 등기부등본에서 지우지 않은 채 그대로 남겨 놓는 것이죠. 즉, 새로운 소유자(낙찰자)가 등기부등본을 떼어 봤을 때, 2007년 12월 7일자 가처분은 그대로 등기에 보입니다. 그리고 등기는 누구나 열어볼 수 있잖아요. 부동산 사장님이나 또 다른 매수자(또는 임차인)이 등기를 열어보면, 당연히 가처분이 보일 겁니다. 이래서는 거래를 할 수가 없죠. 이런 걸 선순위 권리라고 부릅니다. 그중에도 이놈은 가처분이니까, 선순위 가처분이라고 부르는 거죠. 선순위 가처분을 법원이 지워주지 않았으니, 낙찰자가 직접 지워야 합니다. 하지만 낙찰자가 마음대로 지우는 건 못합니다.
_45쪽 중에서

3순위 임차인은 안분배당을 한 게 아닙니다. 순위배당을 한 겁니다. 2순위(가압류) 채권자한테 배당해 주고, 남은 금액을 가지고 순위배당을 한 거예요. 무슨 소린가… 좀더 볼까요. 이 사례에서 4순위 채권자가 있다고 가정해 보겠습니다.
_140쪽 중에서

임차인의 보증금은 원칙적으로 채권입니다. 임차인이 전세를 구한다, 그러면 집주인에게 돈(전세보증금)을 주고 그 대가로 집을 사용하는 거죠. 돈을 줬다는 증서가 바로 계약서인거구요. 계약서=차용증(금전소비대차)인 거구요. 근데, 임차인이 계약서상에 확정일자를 받으면, 근저당권자처럼 우선변제 대상이 되죠? 만약 확정일자 제도가 없었다면, 임차인이 보증금을 돌려받기 위해서 집주인 재산(즉, 전셋집)에 가압류를 걸어야 하는 거고, 그럼 나중에 경매에서 안분배당을 받게 되는 겁니다. 그런데 확정일자 덕분에 편안(?)하게 경매배당에 참여해서 그것도 안분배당이 아닌 우선 변제를 받는 특혜(?)를 누리는 겁니다. 끝으로 임차인이 직접 경매를 신청하려면…? 이때는 보증금 반환 청구소송을 제기해서 승소를 해야 하고요. 그 과정에서 얻은 집행권원을 가지고 경매를 신청하는 겁니다.
_155쪽 중에서

경매는 왜 나올까?
집을 팔고 빚을 회수하는 방법
경매 물건이 생기는 이유는 빚이 많기 때문이다. 2억 짜리 집에 빚이 2억 이상 쌓여서 빚이 집값을 초과하면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 빚이 집값을 넘어가기 시작하면, 팔수가 없는 상황에 처한다. 이쯤 되면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 집주인이 집을 포기하면 무엇을 할까? 아니 더 정확하게 말해서 “무엇을 안 할까?” 빚을 안 갚을 것이고, 이자를 안 내겠지. 임차인이 보증금을 돌려 달라고 해도, 돌려줄 여건이 안 될 것이다. 그런 경우에 임차인에게 직접 세를 놓고 보증금 빼서 나가라고 한다. 임차인이 직접 세를 놓으려고 하니 이미 빚이 많은 집이라 새로 들어올 임차인이 없다. 결국 임차인도 전세금을 돌려받지 못하고 발이 묶이게 된다. 답답해지는 건 채권자다. 채권자 즉, 돈을 빌려준 사람, 또는 받을 돈이 있는 사람, 여기서 임차인도 채권자가 된다. 집주인에게 받을 돈(보증금)이 있으니까. 채권자 입장에서는 집주인이 집을 팔아서라도 빚을 갚아 주기를 원한다. 문제는 집주인이 포기해 버리고 집에서 손을 놨다는 점이다.

경매 정보 어디서 보나?
공부만 할 때는 무료업체
경매 정보는 대법원 사이트에 다 올라와 있긴 한데, 대법원 정보를 그냥 본다는 것은 너무나 비효율적이다. 경매 나온 물건의 기본적인 정보(주소와 점유자 또는 임차인 내역)밖에 없기 때문이다. 그 외의 권리분석을 하는데, 필요한 정보(등기부등본, 전입세대열람내역)는 별도로 확인해 봐야 한다. 그런 정보를 확인하려면, 일일이 해당 사이트를 돌아다녀야 하는데, 거기에 들어가는 품이 만만치 않다. 이럴 때 유용한 게 경매 정보를 한 곳에 모아서 제공하는 경매 정보 제공 업체다. 경매 정보 업체는 크게 둘로 나눌 수 있다. 유료업체와 무료업체다. 유료업체는 당연히 돈을 받고 경매 정보를 제공한다. 각 업체별로 가격대가 조금씩 다르니 각자 여건에 맞는 곳을 골라서 보면 된다. 무료업체는 인터넷 검색해 보면 엄청 많이 나온다. 그중에 아무 곳이나 골라보면 된다. 처음 시작할 때는 일단 무료업체를 이용하는 게 자금 부담이 덜하다. 그러다가 나중에 본격적으로 투자 즉, 입찰을 하게 될 때쯤, 유료업체 하나 정도 보면 된다.

위장 임차인 잡는 법
직접 권리분석을 하는 습관을…
위장 임차인은 실제로 살지 않으면서 전입만 해 놓은 임차인을 말한다. 선순위 임차인이 있는 줄 알고 아무도 입찰을 안 하는 물건이 있는데, 알고 봤더니 위장 임차인이다. 그런 물건은 낙찰 받아서 위장 임차인을 내보내면 대박이다. 아무도 입찰을 안 할 테니까 싸게 낙찰 받을 수 있다. 서류상 전입만 해 놓고 실제 살지 않으면 임차인이 아닌 것이다. 가끔 청문회보면 위장 전입 얘기가 많이 나온다. 바로 그 얘기다. 불법이다. 만약 그런 위장 임차인을 발견하면, 명도 소송을 통해서 내보내고 집을 넘겨받을 수 있다. 즉, 인수가 아니라 소멸이다. 이런 걸 가정해 볼까. 선순위 임차인이 있는 집을 낙찰 받고 가봤더니 아무도 살지 않는다. 문 따고 들어가 봤더니 먼지만 뽀얗게 쌓여 있다. 위장 임차인이 확실하구나. 하고 소송을 건다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 나는 바닥을 안 밟고 다닌다. 책상 모서리 의자 등받이 위로 사뿐사뿐 날아다닌다고 주장한다. 밥 해먹은 흔적도 없고, 냉장고도 없고, 가스 전기 전혀 사용한 흔적이 없다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 ‘나는 밥은 안 해 먹는다. 생쌀과 솔잎만 먹는다. 곧 우화등선 할 몸이다’라고 주장한다. 주변을 탐문해보니, 지난 몇 개월(또는 몇 년) 동안 이 사람을 본 사람이 없다. 주변 약국, 병원, 마트 어디서도 이 사람이 다녀간 흔적이 없다. 그랬더니 해외(또는 지방) 출장(또는 주재원 또는 유학)갔던 것이다. 위장 임차인 잡는 거 쉽지 않다. 너 위장 임차인이지? 그러면 어? 어떻게 알았지? 하고 당장 짐 싸서 나갈 거 같나? [점유&전입] 요건 중에 서류상 전입은 있으니까, 현황 상 점유를 깨겠다는 얘긴데, 어떻게 증명할 건가? 보통 만만한 문제가 아니다. 그거 깨기 위해 알아볼 동안 다른 물건 여러 개 입찰하는 게 더 이익이다. 여러 성공담을 읽어 보면, 손에 땀을 쥐고 흥미진진하다. 나도 그렇게 할 수 있을 거 같다. 그런 성공담을 보면, 아~ 내가 무협지 한 편을 읽었구나 생각해야 한다. 무협지 읽으면서 주인공 마냥 나도 장풍을 쏘고, 절벽에서 뛰어 내리고 할 거 아니라면…. 딱 그런 느낌으로 읽으면 된다.

안정일
설마(雪馬) 안정일
ㆍ고려대학교 정보공학과 졸업
ㆍ군대 제대 후 집이 경매로 날아가고 전 가족 뿔뿔이 흩어짐
ㆍ졸업 후 7년 동안 여러 IT업체에서 근무
ㆍ한두 군데 빼고는 근무했던 대부분의 회사가 망함

ㆍ2002년: 결혼(전 재산 전세보증금 3,000만 원)
ㆍ2002～04년: 월화수목금금금 12시 퇴근 고단한 종자돈 모으기 시작
ㆍ2004년: 종자돈 3,000만 원 들고 경매 세계에 투신
ㆍ2006년: 최초의 내 집 마련(2억짜리 분당에 25평 아파트)
ㆍ2007년: 집 22채 보유, 종부세 1,000만 원 납세자 등극
ㆍ2008년: 6억 원대 38평형 아파트 장만
ㆍ2008년: Home 336 카페 개설
ㆍ2010년: KBS VJ특공대, MBC 경제매거진 출연
ㆍ2015년: 유튜브 채널(설마안정일경매강의) 개설
ㆍ2016년: 채널A 서민갑부 출연
ㆍ2017년: SBS 뉴스토리 출연

현재
ㆍ네이버 카페 〈3천만원으로 시작하는 내집 마련〉
ㆍ유튜브 채널 〈설마안정일경매강의 운영〉

저서
ㆍ《3000만 원으로 22채 만든 생생 경매 성공기》 ㆍ《설마와 함께 경매에 빠진 사람들》 ㆍ《생생 경매 성공기 2.0》